Thực trạng về vốn ở các dự án bất động sản

Theo thống kê từ các tỉnh thành trên cả nước, đặc biệt là khu vực ven biển, trải dài từ Bắc vào Nam, chỉ tính riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50ha/khu.

Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, cùng với các dự án BĐS nhà ở cao cấp đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư một cách đáng quan ngại. Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2018, có 4.000 sản phẩm cao cấp, 3.700 trung cấp và 1.914 bình dân được hình thành. Áp lực nguồn cung tăng mạnh trong khi lượng giao dịch trên thị trường BĐS lại có xu hướng chững lại đang trở thành mối lo lớn trên thị trường.

Để chủ động vấn đề về vốn cho thị trường BĐS, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) buộc phải đưa ra nhiều biện pháp nhằm kiểm soát chặt tín dụng, nhất là cho vay bất động sản, đặc biệt với những lĩnh vực đòi hỏi khoản vay dài hạn. Đồng thời, yêu cầu các tổ chức tín dụng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh. NHNN cũng nhắc nhở các tổ chức tín dụng khi mở rộng tín dụng cần đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh, nhất là đối với lĩnh vực BĐS.

Theo TS. Trần Du Lịch, vốn kinh doanh của các doanh nghiệp nói chung, BĐS nói riêng hiện vẫn phụ thuộc phần lớn vào vốn tín dụng ngân hàng. Bài học nợ xấu mà ngành ngân hàng đang ra sức xử lý hiện nay chính là đã cho doanh nghiệp BĐS vay quá nhiều. Vì vậy, với Chỉ thị 04/CT-NHNN được ban hành là “thước đo” cho các doanh nghiệp trong sử dụng vốn vay, nhất là bất động sản. Tại Nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 10/2018, Chính phủ đã yêu cầu NHNN tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, thận trọng, duy trì thanh khoản ở mức hợp lý, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS, chứng khoán... Theo ghi nhận trên thị trường hiện nay, đa số các ngân hàng đều đã hết sức dè dặt trong việc cung ứng tín dụng cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS mà chỉ tập trung cho vay cá nhân mua nhà, sửa chữa nhà ở mặc dù đây là miếng đất màu mỡ của ngành ngân hàng.

 Thị trường bất động sản sẽ được đưa vào trật tự khi quy định về hạn chế vốn vay được đưa ra đối với các hệ thống ngân hàng.

Hiện nay, có khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS là vốn vay ngân hàng. Điều này cho thấy, nguồn vốn phát triển BĐS của các doanh nghiệp Việt Nam quá phụ thuộc vào ngân hàng. Đặc biệt, khi Chỉ thị 04/CT-NHNN đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào BĐS thì nhiều doanh nghiệp BĐS như vấp “chướng ngại vật”. Trước thực trạng này, NHNN khuyến khích các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp nguồn vốn đầu tư nước ngoài… Hiện vốn “chuyên ngành” cho đầu tư BĐS cũng được coi là chưa khả thi vì đến thời gian này cả nước mới chỉ có một Quỹ đầu tư BĐS là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ, chỉ vỏn vẹn 50 tỷ đồng.

Có một thực tế, tín dụng ưu đãi có vai trò quan trọng trong phát triển nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ. Đặc biệt, khi chi phí tín dụng cho các dự án BĐS tại Việt Nam rất cao vì chúng ta đang sử dụng tín dụng thương mại chứ không phải là tín dụng đầu tư. Trong đó, tín dụng thương mại có lãi suất khoảng 10%, ưu đãi có thì cũng chỉ lùi được tới mức 5%, trong khi ở nhiều nước khác, tín dụng thương mại ở mức 5% còn tín dụng đầu tư chỉ khoảng 2%.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, để giải quyết vốn cho BĐS, cần thực hiện cách thức tiết kiệm giống như bán nhà trên giấy cho những người có nhu cầu nhà ở. Chúng ta cần vận hành sao để tạo ra nguồn tín dụng ưu đãi từ nhiều nguồn lực khác nhau, đừng chỉ đợi vào Nhà nước; đồng thời tham gia quỹ tiết kiệm nhà ở là một phương thức tốt. Người mua có thể đóng góp trong thời gian nhất định, khoảng 50% giá trị căn nhà là được mua nhà. Về vấn đề vốn cho BĐS, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng khuyến nghị: Để giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS cần chủ động tiếp cận các nguồn vốn khác ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nâng cao hiệu quả kinh doanh, năng lực tài chính, quan tâm các phân khúc nhà ở có tính thanh khoản cao, bền vững, tham gia các chương trình phát triển nhà ở theo chủ trương của Chính phủ...

Để gỡ khó về vốn cho thị trường BĐS, theo ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong thời gian tới, thị trường sẽ tương đối khó khăn do tình hình kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới không ổn định, quản lý chặt tín dụng bất động sản... Do đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có kế hoạch phát triển bài bản, cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và giảm chi phí để giảm giá bán cũng là cách chủ động nguồn vốn.

Hoàng Dương