Theo báo cáo đánh giá thị trường bất động sản TP.HCM năm 2020, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: Cơ cấu sản phẩm đang có sự lệch pha, trong đó phân khúc nhà ở cao cấp đang dư thừa.

Cụ thể, theo HoREA, thống kê đủ 12 tháng năm 2020, Sở Xây dựng Tp.HCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 31 dự án, giảm 16 dự án (34%) so với năm 2019 với tổng số 16.895 căn nhà, giảm 30,4% so với năm 2019.

Trong đó có 7.114 căn nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1%, tăng 15,9%; Phân khúc nhà ở trung cấp có 9.618 căn chiếm tỷ lệ 56,9%, tăng 66,2%; Phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019.

Trong khi đó, theo thống kế thực tế của HoREA, phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020. So với số liệu từ Sở Xây dựng, biên độ chênh lệch khoảng 30%.

Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững.

Đáng quan ngại về dấu hiệu biểu hiện thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

HoREA cho biết, sở dĩ có sự chênh lệch giữa số liệu thống kê của Sở Xây dựng với thực tế, bởi lẽ, khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì bán nhà với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá nhà ở cao cấp.

Cũng theo HoREA, giá nhà vẫn tăng nóng trong năm 2020. Ví dụ: Giá căn hộ tại khu đô thị Thủ Thiêm, tương đương khoảng 5.000-7.000 USD/m2 ; tại khu vực quận 9, khoảng trên dưới 2.000 USD/m 2 , tùy theo vị trí và đẳng cấp của dự án.

Do rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường và do các chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận”, nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70-80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020.

Trao đổi riêng với PV Báo Nhà báo và Công luận, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: Hiện nay, việc kê khai nhà giá thấp, bán giá cao diễn ra khá phổ biến trên thị trường.

Tuy nhiên, các văn bản pháp luật hiện nay không yêu cầu chủ đầu tư phải minh bạch giá bán khi trình dự án lên Sở Xây dựng. Do đó, việc này không vi phạm bất cứ quy định nào.

Giải thích rõ hơn về hiện tượng này, ông Châu nói: Một dự án phải cần từ 3 - 5 năm, mới chuyển từ bước thẩm định cơ sở (nộp hồ sơ phê duyệt dự án lên Sở Xây dựng) cho tới giai đoạn huy động vốn. Trong khoảng thời gian này, các chỉ số giá nguyên vật liệu, giá nhân công;... sẽ có biến động, làm tăng giá trị của sản phẩm.

Do đó, khi kêu gọi huy động vốn, chủ đầu tư phải dựa vào thị trường để điều chỉnh lại giá bán cho phù hợp. Vì vậy, mới phát sinh ra hiện tượng kê khai nhà giá thấp, nhưng lại bán giá cao.

Dù vậy, ông Chủ tịch HoREA cũng thừa nhận: Có trường hợp, chủ đầu tư kê khai giá quá thấp, nhưng khi kêu gọi vốn lại áp dụng mức giá “trên trời”, biên độ chênh lệch giữa 2 mức giá rất cao.

Với những trường hợp như trên, Chủ tịch HoREA đánh giá đây là tư duy ăn “xổi”, tạo ra giá trị ảo và không bền vững. Trong trường hợp, người góp vốn vào dự án phát hiện ra chủ đầu tư án quá dày, họ sẽ tự động tẩy chay thương hiệu.

“Do đó, muốn làm ăn lâu dài, và tạo ra giá trị thương hiệu bền vững, chủ đầu tư phải biết chia sẻ lợi nhuận với các đối tác góp vốn, dựa trên mức giá hợp lý, biên độ chênh lệch thấp. Từ đó, các dự án về sau mới thu hút được dòng vốn mạnh”, ông Châu thẳng thắn chia sẻ

Lâm Vũ