Điều đáng buồn là xét trên mặt bằng chung thu nhập và giá nhà hiện nay, việc mua một căn nhà là chuyện không hề dễ dàng với nhiều gia đình trẻ. Đó là cơ hội dành cho những người chưa dư dả về tài chính có thể sở hữu một mái ấm, nhưng nếu không thận trọng và được tư vấn kỹ càng, bẫy lãi suất tín dụng và gánh nặng trả nợ có thể khiến người ta quá sức. Trong thời gian gần đây, các chương trình ưu đãi lãi suất này mới bắt đầu thực sự nở rộ khi hầu như dự án nào, kể cả cao cấp, trung cấp hay thấp cấp cũng áp dụng các chương trình này với mức hỗ trợ từ phía ngân hàng lên tới 70% giá trị của căn hộ. 

Từ thời điểm đặt cọc cho tới thời điểm nhận nhà, khách hàng sẽ không phải chịu bất cứ lãi suất nào, và toàn bộ sẽ do chủ đầu tư bỏ tiền bù lãi suất, sau thời hạn bù lãi suất người vay phải trả lãi theo mức của thị trường. Nếu chỉ dừng lại ở những thông tin này, hầu hết người vay đều cảm thấy hấp dẫn, nhất là với không ít người, ngân hàng được coi là "cánh cửa" duy nhất để có thể sở hữu một tài sản lớn như nhà ở. 

Nhưng thực tế, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng không thực sự "rẻ" như quảng cáo, vì mức lãi suất ưu đãi chỉ được áp dụng trong thời gian ngắn, còn sau đó, người vay sẽ phải trả lãi suất theo thị trường; tức là gồm lãi suất huy động vốn cộng với 3 - 3,5% chi phí quản lý, hoạt động của ngân hàng. Lãi suất huy động tăng có nghĩa lãi suất khoản vay cũng tăng theo.

 Nhiều gia đình trẻ "vỡ mộng" vì chi trả lãi suất mua nhà trả góp

Trong 6 tháng đầu tiên khoản vay sẽ được hưởng mức lãi suất thấp 0% hoặc trung bình chỉ khoảng 6,7 - 8,5%/năm. Sau đó, sẽ tùy vào tình hình của lãi suất ngân hàng cộng với biên độ 3,5%/năm so với lãi suất huy động. Tuy nhiên, do không để ý, nhiều người đã không biết rằng mức lãi suất thấp năm đó chỉ dành cho khoản giải ngân đầu tiên của tổng số tiền mà ngân hàng cho vay trong tổng số 70% giá trị căn hộ. Trong khi đó, khoản được hưởng này cũng chỉ chiếm chưa đến 20% tổng số tiền mà ngân hàng cho vay, bởi dự án giải ngân theo tiến độ. Các khoản vay tiếp theo đều có lãi suất trên 10%/năm. 

Cán bộ tín dụng một ngân hàng phân tích, không nên tự tin đi vay nếu chỉ có tài sản thế chấp tốt bởi quan trọng là phải có phương án trả nợ hiệu quả. Tuy nhiên, vì không tính toán kỹ mức lãi suất phải chịu, nên chỉ sau hơn 1 năm vay nợ, đẻ thêm một con, mỗi tháng phải trả cả lãi lẫn gốc. Việc hỗ trợ tín dụng 0% được quảng cáo mang lại nhiều giá trị, nhưng khách hàng cần hết sức cẩn trọng khi đặt bút ký, bởi nếu không xem kỹ hợp đồng trước khi vay sẽ dễ mắc “bẫy” lãi suất cao. Theo đánh giá của các chuyên gia tài chính, cho vay với lãi suất chỉ 0%/năm áp dụng cho 6 tháng, 1 năm hay thậm chí 2 năm, hoặc mức lãi suất ưu đãi thấp hơn so với lãi suất hiện hành; lãi và gốc trả dần trong thời gian lên tới 10 - 15 năm... là những lời mời chào cho các sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng. 

Cũng theo vị chuyên gia này, mang tiếng lãi suất 0% có thể lên tới 18 - 24 tháng, nhưng nhiều dự án đã triển khai tới được nửa thời gian thi công dự kiến, vì vậy, thực tế người mua không được hưởng bao nhiêu. Chưa kể, sau đó lãi suất lại thả nổi theo thị trường là rất rủi ro, bởi lẽ không người nào có thể chịu lãi suất thả nổi khi mua nhà kéo dài tới 20 năm, thậm chí 30 năm. Để giải bài toán chọn gói vay mua nào tốt nhất, theo chuyên gia ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, người vay cần lưu ý là ngân hàng càng đưa ra nhiều chương trình ưu đãi, khuyến mãi lãi suất... thì sẽ càng tìm cách bù lỗ ở thời điểm sau đó. 

Bởi vậy, khi nghiên cứu hợp đồng tín dụng, người vay nên chú ý tới lãi suất cơ sở và biên độ để tính toán lãi suất cho toàn bộ thời gian vay, thay vì chỉ nhìn vào thời gian ưu đãi ban đầu. Do đó, "tỷ lệ vàng" khi đi vay theo các chuyên gia tài chính là khoảng 30 - 40% giá trị ngôi nhà, nhằm đảm bảo bạn vẫn còn dư dả tiền sinh hoạt cũng như không rơi vào "bẫy lãi suất". Nếu muốn vay quá 50% giá trị ngôi nhà, thu nhập của hai vợ chồng phải "mạnh", miễn sao tổng chi phí trả lãi ngân hàng không chiếm quá 40% thu nhập tháng. Ngoài ra, người vay cũng nên tham khảo dự báo của chuyên gia về khả năng biến động lãi suất trong ngắn hạn, trung hạn. 

Mặc dù mặt bằng lãi suất được duy trì khá ổn định trong suốt một thời gian dài, nhưng thị trường tiền tệ hiện tại luôn tiềm ẩn dấu hiệu có thể đẩy lãi suất biến động theo hướng tăng. Nếu kịch bản tăng lãi suất diễn ra, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng cũng sẽ chịu áp lực mạnh về lãi suất, tác động trực tiếp đến khách hàng vay vốn. Vì thế, khách hàng luôn phải có phương án ứng phó trong từng trường hợp cụ thể để hạn chế áp lực lãi suất đè nặng. Để tránh tạo rủi ro gánh nặng nợ vay, bên cạnh sự cẩn trọng của khách hàng, các chủ đầu tư và cán bộ tư vấn tín dụng của ngân hàng cũng cần tư vấn một cách minh bạch cho người mua nhà. Trong đó, đặc biệt là phải tư vấn về mức lãi và gốc phải trả sau khi thời hạn cho vay với lãi suất 0% kết thúc, để khách hàng có thể định lượng thu nhập và khả năng chi trả, tránh tâm lý “sống chết mặc bay, tiền thầy bỏ túi” có thể gây hệ lụy không tốt cho cả thị trường. 

Trong thông báo cách đây không lâu, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông điệp có thể sẽ tiến hành giảm lãi suất cho vay dựa trên các điều kiện kinh tế vĩ mô và tình hình lạm phát. Tuy nhiên, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định, sẽ chú trọng vào các lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực ưu tiên, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với bất động sản, chứng khoán, BOT, BT… Điều này đồng nghĩa với việc cánh cửa vay lãi suất thấp từ ngân hàng để tiến hành mua nhà không dễ dàng như mong đợi với nhiều người.

Người mua nhà cần cân nhắc kỹ khả năng chi trả, tránh rơi vào cái bẫy ngọt ngào của nhân viên môi giới./.

Bảo Anh