Những vấn đề chồng chéo và mâu thuẫn trong các quy định pháp lý đang đè nặng  khiến thị trường bất động sản gặp khó.

Chiều 6/6, tại FLC Samson Beach & Golf Resort diễn ra toạ đàm "Thăng trầm bất động sản 2010-2020 và những xu hướng sắp tới" do Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, CLB Doanh nhân Sao Đỏ phối hợp tổ chức.

Bất động sản: đầu tàu của tăng trưởng

Nhìn lại một thập niên phát triển của thị trường BĐS (2010 – 2020), ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam cho biết tháng 4/2019, kết quả điều tra tổng dân số cho biết, tổng quỹ nhà vượt so với 10 năm trước 60 triệu m2. Một trong những điểm sáng nhất là thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng, với khoảng 230 dự án BĐS được triển khai, 80.000 căn condotel, 10.300 phòng khách sạn, hơn 14.000 shophouse, chủ yếu trong giai đoạn 10 năm vừa qua đã góp phần thay đổi bộ mặt của các địa phương có dự án được triển khai.

Dẫn ví dụ câu chuyện FLC Sầm Sơn quy mô hàng trăm ha được xây dựng chỉ trong gần một năm, biến khu đầm lầy hoang vu thành khu nghỉ dưỡng sôi động, ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho rằng một thập kỷ qua đã chứng kiến những bước tiến và đóng góp không thể phủ nhận của bất động sản trong việc cải thiện diện mạo về hạ tầng cơ sở tại nhiều địa phương.

"Nếu như trước đây, tòa FLC tại Mỹ Đình là một trong những tòa nhà hiếm hoi sáng đèn thì bây giờ, chỉ cần nhìn từ tòa tháp đôi của FLC tại Cầu Giấy ra toàn cảnh khu vực Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm Trung Hòa, có hàng nghìn tòa nhà, xây san sát, bình quân trên dưới 30 tầng", ông Trịnh Văn Quyết - Phó Chủ tịch CLB Doanh nhân Sao đỏ, Chủ tịch FLC nói thêm, cho đó là tín hiệu tích cực sau 10 năm của bất động sản.

Còn theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, 10 năm qua bất động sản đã thực sự thay đổi bộ mặt của nhiều lĩnh vực, cải thiện đáng kể chất lượng cuộc sống của người dân, đi kèm với sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Bất động sản đang trở thành đầu tàu của tăng trưởng, lôi cuốn nhiều ngành nghề kinh doanh tại Việt Nam.

Trong thời gian vừa qua, đây là lĩnh vực chịu ảnh hưởng rất nặng nề của dịch bệnh Covid-19. Tuy nhiên, khi Việt Nam bắt đầu khống chế được dịch bệnh, một số giao dịch bất động sản tại nhiều phân khúc đã ghi nhận sự tăng trưởng trở lại. Đây là một tín hiệu khả quan, đáng mừng.

“Vực dậy bất động sản hiện nay không chỉ là mối quan tâm của doanh nghiệp bất động sản, mà còn là mối quan tâm chung của cả xã hội, bởi đây là ngành có tác động lớn đến tốc độ phục hồi nền kinh tế nói chung”, ông Đặng Hồng Anh - Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, Phó Chủ tịch Tập đoàn TTC nói.

Nỗ lực vượt khó của bất động sản

Tuy nhiên, theo bà Hà Thị Thu Thanh - Phó Chủ tịch CLB Doanh nhân Sao Đỏ, Chủ tịch Deloitte Việt Nam, 10 năm qua cũng chứng kiến nỗ lực và quá trình vượt khó của thị trường BĐS.

Năm 2013 Luật Đất đai ra đời, được coi là luật nền, sau đó 2014 có 4-5 luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật đầu tư công đã có sự “vênh” với Luật Đất đai. Ngay lập tức có lực đỡ nhưng cũng tạo ra lực cản.

Dù khung pháp lý đã được hoàn thiện khá tốt nhưng vẫn còn nhiều điểm liên quan đến vấn đề tài chính như vấn đề thuế. Hai năm vừa qua nhiều doanh nghiệp “kêu” về Nghị định 20 tạo ra bất cập đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tạo áp lực với doanh nghiệp.

Vấn đề tài chính tín dụng, Thông tư 22 đã “siết” chặt hơn về vốn, tín dụng mà đó là nguồn vốn quan trọng với doanh nghiệp nên các doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng phải hướng tới việc phát hành trái phiếu.

“Để đón đầu xu thế tiếp theo cần nhiều thay đổi một cách kịp thời. Cần cải cách sự chênh vênh giữa luật chuyên ngành và luật cơ bản, giải quyết các vấn đề thủ tục đầu tư. Khung pháp lý đã hoàn thiện nhưng cần đồng bộ, đồng nhất giữa các địa phương. Xu thế phát triển thị trường bất động sản còn phụ thuộc nhiều vào tài chính, đây là câu chuyện khá khó khăn và thú vị cho các nhà kinh doanh bất động sản”, bà Thanh nói.

“Doanh nghiệp nghĩ tới pháp lý là sợ”

Pháp lý được xem là một trong những nút thắt đáng quan tâm nhất của thị trường BĐS hiện nay. Theo ông Cảnh Hồng, 100% doanh nghiệp khi được hỏi về kiến nghị đều nói về thủ tục pháp lý.

Giải thích rõ hơn, ông Trịnh Văn Quyết cho biết, mỗi người, mỗi nhà làm bất động sản có “khẩu vị” riêng, nhưng nếu nhiều doanh nghiệp quan tâm tới các đô thị trung tâm thì quan điểm của FLC là “đánh bắt xa bờ”, đầu tư thi công tại những vùng đất hoang sơ, chưa được khai phá. FLC đã trưởng thành, tích luỹ kinh nghiệm thông qua việc triển khai những dự án hàng trăm, hoặc hàng ngàn ha, chỉ trong thời gian ngắn, có khi chưa đầy một năm.

Tuy nhiên, với cơ chế hiện nay, ông Quyết cho rằng rất nhiều các sự cố xảy ra trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu là vấn đề pháp lý mà thực sự không bắt nguồn từ doanh nghiệp. Luật pháp đi theo thị trường nhưng lại chậm trễ khi tạo khung pháp lý cho nhà đầu tư, người đầu tư. Có dự án hàng trăm ha xây xong rồi nhưng đầu tiên bảo đấu thầu, làm xong rồi lại bảo đấu giá.

“Mỗi dự án quy mô lớn muốn bước vào thi công phải mất khoảng 3,4 năm thuận buồm xuôi gió về pháp lý mới có thể chính thức khởi công. Tiến độ này tạo ra độ trễ nghiêm trọng cho thị trường và nếu cơ quan quản lý nhà nước không vào cuộc quyết liệt thì sẽ ngày càng khó khăn. Không quá lời khi nói rằng hiện nay doanh nghiệp BĐS nghĩ đến pháp lý thôi cũng thấy sợ”, ông Quyết nói.

Bắt đầu vào lĩnh vực địa ốc từ năm 2006, ông Đỗ Anh Dũng nhớ lại, bất động sản trước đây được cho là phi hàng hoá, không đưa vào danh mục ưu tiên phát triển, ví như "con ghẻ, con nuôi" của nền kinh tế, trong khi ngành này ảnh hưởng đến hàng trăm ngành kinh tế khác. Có những chính sách 20 năm chưa thay đổi, không phù hợp với thị trường. Ông Dũng lấy dẫn chứng, có khu đất của Tân Hoàng Minh mua từ năm 2007, nhưng đến giờ vẫn chưa xây sau 14 năm chờ giải toả mặt bằng, thực hiện các thủ tục pháp lý.

"Thủ tục pháp lý cho một dự án BĐS mất 4-5 năm và kiến nghị lớn nhất của giới doanh nghiệp là muốn thủ tục hành chính ngắn gọn lại trong vòng một năm thôi. Chính sách của Chính phủ phải cập nhật với thị trường từng năm để có thể điều chỉnh kịp thời. Nếu nhu cầu thay đổi thì chính phủ cũng phải linh hoạt thay đổi". Quy luật cung cầu của thị trường phải áp dụng triệt để trong lĩnh vực bất động sản, ông Dũng nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Tuấn Hải - Phó Chủ tịch CLB Doanh nhân Sao Đỏ, Chủ tịch Tập đoàn Alphanam đưa ra 3 đề xuất: Thứ nhất, các Bộ, ngành cần mạnh dạn để địa phương thực hiện các luật đã có mà vẫn còn e ngại khiến không ai dám thực hiện. Thứ hai, hiện tượng luật chồng chéo thì Bộ nào cũng biết nhưng để một Bộ, ngành giải quyết thì không bên nào quyết được. Do đó, cần có một tổ chức liên bộ để cùng quyết. Và thứ ba, với những vấn đề chưa có luật nhưng lại đúng với thực tế, cũng nên có một tổ chức liên bộ để đề xuất làm thí điểm, theo nguyên tắc không hồi tố trên quyết định của tập thể.

Lạc quan về tương lai của bất động sản

Trước câu hỏi về tiềm năng thị trường bất động sản 2, 3 năm tới, đại diện doanh nghiệp, hiệp hội bất động sản đều bày tỏ thái độ lạc quan và tin tưởng vào đà phục hồi từ cuối năm nay.

Trong đó, ông Nguyễn Cảnh Hồng - Tổng Giám đốc Công ty Eurowindow, tin rằng trong nguy có cơ. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung hay Covid-19 đều tiềm ẩn cơ hội và thách thức. Đơn cử như Việt Nam đang chào đón xu hướng chuyển dịch từ Trung Quốc sang một cách ồ ạt tạo nên làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp. Từ đó, thị trường sẽ có sự sàng lọc tự nhiên, loại bỏ những doanh nghiệp bất động sản yếu kém.

Còn theo ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, hiện Hà Nội có trên dưới 1.000 tòa nhà, là rất nhỏ so với Thượng Hải -Trung Quốc, hay Singapore nơi có hàng trăm nghìn tòa nhà.Về mức giá, theo ông, giá căn hộ tại Việt Nam có giá trung bình khoảng 1.000 USD/m², là rất rẻ so với Singapore 15.000 USD/m² dù cấu thành, chất lượng chênh nhau là rất ít. Như vậy, tiềm năng thị trường BĐS còn rất lớn.

Với nỗi lo bong bóng BĐS lặp lại sau một chu kỳ, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, diễn biến thị trường nay hoàn toàn khác. Thời trước là khủng hoảng thừa, dự án nhiều nguồn cầu ít. Hiện nay ngược lại, chúng ta đang có khủng hoảng thiếu. Do đó, chỉ cần pháp lý được khơi thông thì thị trường sẽ nhanh chóng tích cực trở lại.

“Tôi đặc biệt lạc quan với BĐS nhà ở và khu công nghiệp”, ông Hà nói.

“Gần hai thập kỷ đi qua 3 cuộc khủng hoảng, đến nay tôi vẫn ngồi ở đây vẫn với tâm thế vô cùng lạc quan. Thời điểm này có thể xem như đáy của BĐS. Cũng có nghĩa đây là thời điểm vàng để những người có tích luỹ nhỏ và cả nhà đầu tư lớn mua và đầu tư vào BĐS. Khi dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn, cơ hội ai cũng thấy thì giá sẽ tăng. Khi đó muốn đầu tư cũng có thể sẽ quá muộn”, ông Quyết nhận định.

PV