Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng về việc đề xuất các trường hợp phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đây là một trong những giải pháp để hạn chế tình trạng “núp bóng” việc tách thửa đất để quảng cáo dự án rầm rộ thời gian qua.

Theo Sở Xây dựng, trên địa bàn tỉnh có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân thu gom đất, hiến đất làm đường để đầu tư xây dựng hạ tầng, phân lô bán nền rồi quảng cáo là dự án bất động sản. Điều này đã gây nhiễu loạn thị trường, làm ảnh hưởng sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Lãnh đạo Tỉnh uỷ, UBND tỉnh đã chỉ đạo các cơ quan liên quan xử lý. Tuy nhiên trong quá trình xem xét hồ sơ pháp lý của các trường hợp này, cơ quan chức năng phát hiện một số nội dung vướng mắc, đặc biệt là quy định về kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản và Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đảm điều kiện sau: 

"1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật".

Sở Xây dựng cho rằng, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP chưa quy định rõ về bất động sản quy mô nhỏ, hoạt động không thường xuyên phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, một số cá nhân đã thu gom đất nông nghiệp, chuyển đổi mục đích sang đất ở hoặc phân lô đất ở để chuyển nhượng cho các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ, tạo nên các khu dân cư mới không đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Qua kiểm tra tình hình phân lô bán nền diễn ra tại thành phố Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm, Sở Xây dựng phát hiện nhiều trường hợp phân lô tách thửa có dấu hiệu vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, gây thất thoát nguồn thu ngân sách.

Để ngăn chặn, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Văn bản số 473/UBND-ĐC tạm dừng việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn tỉnh.

Giải pháp này giúp hạn chế tình trạng thu gom đất, hiến đất làm đường để đầu tư hạ tầng, phân lô bán nền, núp bóng danh nghĩa các dự án kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc này cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của một số cá nhân, hộ gia đình phân lô tách thửa với mục đích chính đáng.

Thực tế ngoài các trường hợp tách thửa với mục đích kinh doanh bất động sản, có nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình tách thửa với mục đích thừa kế, cho tặng người thân và điều này là quyền lợi chính đáng của người dân.

Do vậy, nhằm kiểm soát tình trạng “núp bóng” việc tách thửa để làm dự án "ma", Sở Xây dựng đề xuất Bộ Xây dựng xem xét, có văn bản hướng dẫn bất động sản quy mô nhỏ, kinh doanh bất động sản không thường xuyên, các trường hợp phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để địa phương có đầy đủ cơ sở pháp lý trong quản lý thị trường bất động sản.

Cụ thể, đối với việc tách thửa với mục đích thừa kế hoặc cho tặng người thân mà thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, hoặc để chuyển nhượng thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân thì không phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong đó, với mỗi hồ sơ đề nghị tách thửa thì mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận tối đa 1 quyền sử dụng đất thông qua thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất.

Các trường hợp tách thửa mà số lượng thửa đất sau khi tách vượt quá số lượng các thành viên trong gia đình nêu trên được xem là có dấu hiệu tách thửa đất với mục đích kinh doanh. Với trường hợp này bắt buộc phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để tổ chức theo dõi quản lý theo quy định.

Bên cạnh đó, có thể quy định cụ thể quy mô, diện tích đất tại khu vực đô thị, nông thôn khi thực hiện tách thửa đất phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.