Trong 3 năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở bình dân và giá rẻ. Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung suy giảm, là do tắc nghẽn về hành lang pháp lý hoặc do sự chồng chéo về hệ thống pháp luật.

Lãnh đạo tiền nhiệm để xảy ra sai phạm về đất đai, thị trường lĩnh “quả đắng”

Tại Hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay” diễn ra tại Hà Nội vào sáng 25/11, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam khẳng định: Điểm nghẽn trong hành lang pháp lý để lại nhiều tác động xấu tới thị trường.

Theo ông Hiệp, bất động sản phải chịu sự tác động điều tiết của 12 Luật khác nhau: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy và chữa cháy… 

Vì vậy, điều đầu tiên  muốn bất động sản phát triển trở lại để làm động lực phát triển cho cả nền kinh tế là phải cải tổ hệ thống luật pháp thật hoàn chỉnh.

“Về sự chồng chéo mâu thuẫn giữa các Luật, Luật Đầu tư quy định Chủ tịch tỉnh có quyền quyết định còn theo Luật Đất đai là Hội đồng nhân dân, ngoài ra còn rất nhiều ví dụ khác… nên các cơ quan chính quyền đang rất khó trong vấn đề này”, ông Hiệp nói.

Đồng tình với nhạn định này, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản cho biết: Điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội.

“Mặt khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế”, ông Lập nói.

Phân tích rõ hơn luận điểm này, ông Nguyễn Đức Lập nói: Môi trường kinh doanh biến động nhanh chóng, tuy nhiên Pháp luật không thay đổi kịp thời để phù hợp với bối cảnh mới.

Điều này minh chứng bằng các loại hình kinh doanh bất động sản kiểu mới, phân khúc bất động sản mới như condotel, officetel, shoptel, villatel… Tuy nhiên, luật pháp vẫn chưa có sự công nhận với các phân khúc này.

Thứ hai, sự chồng chéo phức tạp giữa các Luật có liên quan đến bất động sản; tiến độ và chất lượng công tác xây dựng Luật còn nhiều hạn chế.

Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh rất rộng, chịu sự chi phối, điều chỉnh của hàng chục Bộ Luật, Luật chuyên ngành khác nhau và có đến hàng trăm Nghị định và Thông tư hướng dẫn đi kèm.

Trong thời gian qua, nhiều Luật quan trọng điều chỉnh trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đã bị xem như lỗi thời, không còn phù hợp trong bối cảnh phát triển hiện tại của thị trường nhưng tiến độ công tác nghiên cứu, xây dựng, điều chỉnh toàn diện để ban hành các Luật sửa đổi thay thế diễn ra còn chậm. 

“Chất lượng xây dựng Luật còn hạn chế, đơn cử như Luật Đầu tư 2020 vừa được phê duyệt đã xuất hiện bất cập và đang được đề xuất sửa đổi. Những nguyên nhân chủ quan và khách quan nêu trên là lý do căn bản gây nên sự ách tắc trong phê duyệt và bổ sung nguồn cung dự án bất động sản trong thời gian qua”, ông Lập nêu rõ quan điểm.

Thứ ba, các công cụ thanh kiểm tra, giám sát thực thi pháp luật chưa hoàn thiện. Theo đó, dữ liệu cổng thông tin chung về quy hoạch còn sơ sài, không tích hợp thông tin chi tiết của các dự án đầu tư để các chủ đầu tư và các cơ quan ban ngành cập nhật, báo cáo với cơ quan nhà nước về tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý và minh bạch với thị trường. 

Điều này đã tạo kẽ hở cho nhiều chủ đầu tư tiến hành các hoạt động sai trái. Hiện tượng các chủ đầu tư huy động vốn, bán hàng khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý diễn ra khá phổ biến; việc xây dựng, cơi nới trái phép, tranh chấp, khiếu kiện diễn ra nhiều nơi.

Thứ tư, sai phạm pháp lý tại các dự án bất động sản do lãnh đạo tiền nhiệm. Theo ông Lập, đây là vấn đề nhức nhối, nổi cộm xuất hiện nhiều trong những năm vừa qua.

Nhiều dự án được giao và chấp thuận chủ trương đầu tư trái Luật, không thông qua đấu thầu, đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất sai quy định gây thất thoát và thiệt hại cho Nhà nước… đã để lại những hậu quả hết sức nặng nề; chính quyền địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp mất rất nhiều thời gian phối hợp xử lý nhưng chưa thể dứt điểm, vẫn loay hoay chờ đợi cơ chế mới.

“Hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng của chủ đầu tư, khách hàng bị đóng băng nhiều năm; môi trường kinh doanh nhiều nơi trở nên khá ảm đạm. Đội ngũ lãnh đạo và công chức e dè, tâm lý “sợ sai” bao trùm càng làm cho thời gian và quy trình xử lý các thủ tục hành chính trở nên rối rắm và kéo dài”, ông Lập thẳng thắn chia sẻ.

Cuối cùng, sự lúng túng của chính quyền cơ sở ở khâu thực thi và triển khai cũng đã khiến thị trường chững lại.

“Nhiều cán bộ lo sợ trách nhiệm cá nhân khi chứng kiến nhiều lãnh đạo, cán bộ tiền nhiệm tại nhiều địa phương bị xử lý kỷ luật. Pháp luật vẫn chưa có cơ chế bảo vệ, quản lý rủi ro cho cán bộ trong trường hợp tham mưu giải quyết những ách tắc trong thủ tục hành chính và những tồn tại do sai phạm của thời kỳ trước để lại”, ông Lập nêu.

Tập trung tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản

Trước những bất cập trên, ông Lập kiến nghị xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể để hoàn thiện thể chế pháp lý cho thị trường bất động sản. Đồng thời, nghiên cứu đề xuất Luật sửa đổi các Luật liên quan khi có sự hạn chế, chồng chéo và ràng buộc bởi nhiều Luật và Bộ Luật khác nhau.

“Thực tế chúng ta đã có Luật sửa đổi các Luật về thuế năm 2014 hay Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch vào năm 2018. Chính phủ cần nghiên cứu đề xuất Luật tương tự liên quan đến lĩnh vực bất động sản khi thực tế yêu cầu”, ông Lập nói.

Ngoài ra, ông Lập đề nghị các cấp Chính quyền cần quan tâm, tập trung tháo gỡ các dự án vướng mắc sai phạm để khơi thông nguồn cung, tháo gỡ khó khăn làm trong sạch môi trường kinh doanh và đầu tư.

“Tôi mong rằng các cấp chính quyền cần sớm xây dựng kế hoạch chi tiết và tổng thể để kịp thời đưa các quy định của Pháp luật vào thực tiễn, tránh để tắc nghẽn, bị động và tạo nên những quyết định sai Luật, để lại những hậu quả đáng tiếc”, ông Lập chia sẻ thêm.