Như Luật sư Đặng Anh Đức (Giám đốc Công ty Luật Đặng & Cộng sự) đã chia sẻ trên Nhà báo & Công luận, đất nền thực tế vẫn là kênh đầu tư hiệu quả nhất, nhưng cũng tồn tại nhiều rủi ro, thậm chí có thể khiến người mua mất trắng khi mua đất chưa có sổ đỏ.

Theo đó, Điều 188 của Luật Đất đai 2013 quy định, để được chuyển nhượng, miếng đất đó phải thỏa mãn điều kiện đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, mua bán đất không có sổ đỏ thì không được coi là hợp pháp. Trừ một số ít trường hợp có thể hợp thức hóa, xin cấp sổ đỏ được, thì phần lớn người mua sẽ phải đối diện với nhiều hậu quả pháp lý như:

Thứ nhất, sau khi nhận chuyển nhượng loại đất này, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Thứ hai, không thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở bởi không phù hợp với quy hoạch.

Thứ ba, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro như đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi,…

Một “lối thoát” cho người đã lỡ mua đất không có sổ đỏ, không qua công chứng, theo Luật sư Đặng Anh Đức, tại Khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức quy định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. 

Nếu trường hợp có xảy ra tranh chấp nhưng giao dịch chuyển nhượng giữa các bên đã thực hiện được 2/3 giao dịch và 1 bên yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực giao dịch, thì giao dịch đó không phải công chứng, chứng thực. Vì vậy, không phải tất cả các trường hợp vi phạm về hình thức giao dịch là đều bị vô hiệu.

Có nghĩa, khi gặp tranh chấp trong giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, chưa qua công chứng, người dân vẫn còn cách giải quyết là khởi kiện, yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch.

Cũng theo luật sư, đối với trường hợp lỡ mua phải đất chưa có sổ đỏ, người dân nên làm hợp đồng đặt cọc, trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên cạnh đó, người dân có thể yêu cầu thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất đủ điều kiện cấp sổ thì có thể tự mình đứng ra thực hiện thủ tục.

Kiên Giang (Ghi)