(CLO) Để bạn đọc có góc nhìn đa chiều hơn về tính pháp lý trong vụ việc UBND huyện Hoài Đức cấp sổ đỏ kỳ lạ cho bà Nguyễn Thị Ái tại xã Đức Thượng, chúng tôi đã có buổi trao đổi với Luật sư Nguyễn Hoàng Việt (Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội) quanh vấn đề này…

>> UBND huyện Hoài Đức chỉ đạo làm rõ!

>> Hoài Đức (Hà Nội): Cấp sổ đỏ trên mảnh đất “ma”!

Nhận định về quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho gia đình ông Nguyễn Đăng Thọ của UBND huyện Hoài Đức, Luật sư Việt cho hay: Theo hồ sơ gia đình bà Ái cung cấp thì ông Thọ được cấp GCNQSDĐ số S726276 ngày 18/12/2003 theo Quyết định số 3871/QĐ/UB của UBND huyện Hoài Đức, dựa trên việc chuyển nhượng giữa ông Tác và ông Thọ.

Tại Điều 11 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, và tại mục 5 Phần I Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC quy định về trình tự cấp GCNQSDĐ thì trong quá trình hai bên làm thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từng cá nhân, tổ chức sẽ có trách nhiệm và nghĩa vụ như sau:

Đối với các bên trong giao dịch chuyển nhượng sẽ phải tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng, ký kết tại các giấy tờ về việc nộp thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, giấy tờ về việc nhận bàn giao GCNQSDĐ…

UBND cấp xã nhận hồ sơ, thẩm tra hồ sơ, xác nhận về điều kiện chuyển nhượng của các bên, tình trạng sử dụng đất, chuyển hồ sơ cho Phòng Địa chính quận, huyện.

Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ bao gồm: Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo thửa đất trên thực địa hoặc sơ đồ thửa đất. Trong đó, nếu trên GCNQSDĐ cũ không có trích lục bản đồ hoặc đã có nhưng do biến động không còn phù hợp với hiện trạng thì phải trích lục bản đồ hoặc trích đo trên thực địa hoặc vẽ sơ đồ thửa đất theo quy định. Cụ thể: đối với Bản trích lục bản đồ thửa đất, Bản trích đo trên thực địa phải có xác nhận và đóng đấu của Phòng Địa chính nơi có đất, sơ đồ thửa đất của hộ gia đình, cá nhận phải có xác nhận và đóng dấu của UBND cấp xã nơi có đất.

Phòng địa chính - UBND cấp quận, huyện nhận hồ sơ do UBND cấp xã chuyển lên thì tiến hành xem xét, thẩm tra hồ sơ, xác nhận kết quả kiểm tra; thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ; ra Quyết định cấp GCNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Thu hồi GCNQSDĐ cũ giao GCNQSDĐ mới cho bên nhận chuyển nhượng.

 Như vậy, theo quy trình trên thì đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên, được giao kết theo đúng quy định của pháp luật.

Trong vụ việc này thì rõ ràng trên thực tế không hề có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 75, tờ bản đồ 4B giữa vợ chồng ông Tác với ông Thọ, hiện gia đình ông Tác vẫn đang quản lý và sử dụng thửa đất của mình. Thế nhưng, trong hồ sơ ông Thọ nộp tại cơ quan chức năng lại xuất hiện Hợp đồng chuyển nhượng có chữ ký của các bên, có Quyết định số 3871 của UBND huyện Hoài Đức về việc cấp GCNQSDĐ cho ông Thọ và có GCNQSDĐ được cấp cho ông Thọ theo Hợp đồng chuyển nhượng (giữa vợ chồng ông Tác và ông Thọ) cho thấy đã có sự gian dối trong việc tạo lập hồ sơ và cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất số 75.

Bên cạnh đó, đầu năm 2002, các con ông Tác đã được cấp GCNQSDĐ từ việc tách thửa đất số 75 tờ bản đồ số 4B thành hai thửa: thửa 75a tờ bản đồ số 4B mang tên anh Nguyễn Văn Phong có diện tích 177m² (được cấp GCNQSDĐ số S553413 ngày 25/2/2002); thửa 75b tờ bản đồ số 4B mang tên anh Nguyễn Văn Luyến có diện tích 153m² (được cấp GCNQSDĐ số S553414 ngày 25/2/2002). Ông Tác và các con dâu là chị Nguyễn Thị Phương, chị Đàm Thị Hoa đều khẳng định gia đình không hề chuyển nhượng thửa đất này cho bất cứ ai. Điều này cũng có nghĩa là cũng tại thời điểm có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tác và ông Thọ (ngày 05/12/2003), GCNQSDĐ số A490094 của ông Tác không còn do đã bị thu hồi. Do đó, việc chuyển nhượng giữa ông Tác và ông Thọ (nếu có) thì ông Tác không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do không có GCNQSDĐ và không phải là người đứng tên trên GCNQSDĐ.

Tuy nhiên tại Vi bằng số 238/2015/VB-TPLHĐ do Văn phòng thừa phát lại quận Hà Đông lập ngày 18/11/2015 tại nhà ông Tác (tại thôn Nhuệ, xã Đức Thượng, huyện Hoài Đức), ông Tác cũng đã xác nhận rằng: Thửa đất số 75, tờ bản đồ 4B có nguồn gốc do cha mẹ ông để lại. Ông sinh sống trên thửa đất này từ năm 1939 đến nay, năm 1991 thì được UBND huyện Hoài Đức cấp sổ đỏ.

Vậy theo các quy định của pháp luật nêu trên thì đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên và việc cấp GCNQSDĐ, UBND xã Đức Thượng và UBND huyện Hoài Đức phải có trách nhiệm thẩm tra, xác minh về hiện trạng sử dụng đất. Tuy nhiên, việc UBND các cấp không thẩm tra, xác minh rõ về điều kiện chuyển nhượng mà đã tiến hành xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng và tiến hành các thủ tục khác để cấp GCNQSDĐ cho ông Thọ là vi phạm các quy định của pháp luật. Do vậy các cơ quan chức năng cũng cần xem xét, điều tra làm rõ việc có hay không sự cấu kết và trục lợi giữa các cá nhân, tổ chức liên quan trong vụ việc này.

Nhận định về thực trạng có sổ đỏ nắm giữ trong tay, trực tiếp quản lý thửa đất 308m2 và đóng thuế đất ở đầy đủ suốt hơn 10 năm nay lại rơi vào tình huống hồ sơ quản lý đất mang tên người khác, thửa đất ở bỗng biến thành đất thổ canh, Luật sư Việt cho rằng: bà Ái được cấp GCNQSDĐ sau khi ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Thọ ngày 25/02/2004. Như vậy, việc cấp GCNQSDĐ cho bà Ái cũng tuân theo quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 và Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC tương tự như trường hợp của ông Thọ. Do việc cấp GCNQSDĐ cho ông Thọ là vi phạm quy định của pháp luật nên việc chuyển nhượng và cấp GCNQSDĐ cho gia đình bà Ái cũng là trái các quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, trong quá trình làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, UBND các cấp cũng có trách nhiệm xác nhận có biến động trên bản đồ thể hiện trên GCNQSDĐ cũ so với hiện trạng hay không đồng thời phải xác nhận vào sơ đồ thửa đất của hộ gia đình, cá nhận. Do đó, việc UBND huyện Hoài Đức vẫn tiến hành cấp GCNQSDĐ cho bà Ái đối với thửa đất số 75 tờ bản đồ 4B trong khi thực tế ông Thọ (bên chuyển nhượng) không hề quản lý, sử dụng thửa đất này là trái với quy định của pháp luật về thủ tục cấp GCNQSDĐ. Đây là sai phạm nghiêm trọng của các cơ quan nhà nước và đã xâm phạm tới quyền, lợi ích hợp pháp của gia đình bà Ái.

Bản thân bà Ái là người đi mua đất nên ngoài việc kiểm tra, xác nhận ông Thọ có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất, bà Ái không thể biết được giấy tờ về quyền sử dụng đất của ông Thọ có hợp pháp hay không khi mà toàn bộ giấy tờ này đều do chính cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Như vậy, rõ ràng bà Ái đã bị “lừa” trong giao dịch chuyển nhượng cách đây hơn 10 năm, để đến bây giờ bà là người trắng tay dù nắm giữ GCNQSDD. Luật sư Nguyễn Hoàng Việt cho rằng các cơ quan chức năng cần tiến hành điều tra làm rõ vấn đề: những ai đã cấu kết với nhau để tạo ra một cứ lừa ngoạn mục mà mãi hơn 10 năm sau mới bị phát giác?

Có thể thấy rằng, pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng đã quy định rất rõ về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất. Trong các quy định này cũng đã xác định rõ nghĩa vụ thẩm tra, xác minh hiện trạng sử dụng đất của các cơ quan hữu quan. Nếu các cơ quan có thẩm quyền không tiến hành xác minh hoặc xác minh không đầy đủ dẫn tới việc cấp sai GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân thì sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Hy vọng rằng tất cả các vấn đề này sẽ được thể hiện rõ trong Kết luận thanh tra tới đây của UBND huyện Hoài Đức.

Thành Vinh