Thúc đẩy giảm giá nhà để cân đối thị trường

Ngay từ đầu năm 2024, Chính phủ đã có nhiều động thái thúc đẩy việc phát triển nhà ở vừa túi tiền, đầu tiên đó là việc yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp. Cũng từ đó tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh bền vững.

Nhiều đơn vị nghiên cứu đều nhận định, với nhu cầu nhà ở thực tế vẫn cao, nhà ở vừa túi tiền sẽ là phân khúc bất động sản phục hồi đầu tiên trong giai đoạn mới. Đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản chưa bước vào giai đoạn bùng nổ, đòi hỏi các chủ đầu tư phải tự thay đổi để về cơ cấu sản phẩm, điều tiết lợi nhuận để phù hợp với cuộc chơi mới.

Theo ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, trong những năm gần đây, các dự án nhà ở cao cấp tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP HCM vẫn ghi nhận những sự quan tâm nhất định từ các chủ đầu tư. Thậm chí, sự quan tâm này cũng được mở rộng tới một số thị trường nghỉ dưỡng ven biển như Nha Trang hay Đà Nẵng.

Tuy nhiên, cần hiểu rằng nhu cầu chủ lực của thị trường hiện nay không thực sự nằm tại phân khúc cao cấp hay hạng sang. Do vậy, để đáp ứng các nhu cầu khác nhau về nhà ở, thị trường cần đa dạng hóa sản phẩm của mình. Việc đa dạng đến từ những khác biệt trong thiết kế, kỹ thuật xây dựng và tiện ích. Đối với các sản phẩm nhà ở hoặc du lịch cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn, việc đa dạng hóa các phân khúc sẽ mở rộng thêm nhiều cơ hội hơn là chỉ tập trung phát triển loại hình hạng sang.

Các sản phẩm hạng sang thường được biết đến với quy mô và tiện ích khác biệt. Việc xuất hiện những sản phẩm hạng sang và cao cấp cũng là một tín hiệu thị trường đang được đa dạng hóa. Nhưng câu chuyện về thị trường vẫn là cần đáp ứng được nhu cầu ở thực. Khi nhìn vào tổng thể, nhu cầu thực hiện nay lại đến từ phân khúc trung cấp/bình dân, với đối tượng khách hàng chủ yếu là các gia đình trẻ, những người chuyển đến thành phố làm việc mong muốn tìm được một nơi để an cư lâu dài.

Do vậy, các chủ đầu tư cần xem xét điều kiện thực tế của thị trường và đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, thay vì mang tới thị trường một số lượng các dự án tương tự nhau với cơ sở vật chất hạn chế, không mang lại cho người ở một cuộc sống tiện nghi.

Bởi những dự án được quy hoạch bài bản, chất lượng xây dựng tốt kèm tiện ích đa dạng, thân thiện với cư dân thường dễ thành công hơn những dự án chỉ tập trung vào quy mô lớn và đặt ra mức giá cao. Tất cả đều cần xuất phát từ nhu cầu thực tế và thị trường mục tiêu, nơi chất lượng, thiết kế và tiện ích là những yếu tố được quan tâm hàng đầu.

Còn theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, để tháo gỡ bất ổn liên quan đến bất hợp lý trong cơ cấu nhà ở do lệch pha cung cầu, các địa phương cần xây dựng chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp Chiến lược phát triển nhà quốc gia ở 2030-2045, có sự cân đối cung cầu các phân khúc.

Đồng thời cần nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội và có giải pháp hữu hiệu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ phù hợp khả năng chi trả theo cơ chế thị trường, tăng cường hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác về đầu tư nhà ở xã hội. Bố trí đầy đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị.

Tín hiệu tốt từ nguồn cung thị trường

Trong giai đoạn cuối 2023 đến đầu năm 2024, thị trường phía Nam cũng ghi nhận sự chuyển dịch nguồn cung từ nhiều chủ đầu tư với những sản phẩm vừa túi tiền được ra mắt. Đơn cử như tại thị trường Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, nhiều dự án có giá dưới 2 tỷ đồng đã ra mắt và được thị trường đón nhận nhiệt tình như Bcons, Phú Đông SkyOne, Ehome Southgate,…

Thậm chí tại thị trường TP HCM, nơi đang thiếu thốn nguồn cung của loại hình căn hộ vừa túi tiền cũng lác đác xuất hiện các dự án có giá bán hợp lý như MT Eastmark City, Akari City, 9X An Sương, Saigon Gateway,… với mức giá trên dưới 2,5 tỷ đồng/căn.

Cùng với những dự án nói trên, nhiều chủ đầu tư cũng đang rục rịch chuẩn bị cho ra mắt những dự án mới trong năm 2024 nằm trong phân khúc vừa túi tiền. Mặc dù chưa thể đáp ứng hoàn toàn cho lực cầu đang ngày một tăng tại thị trường TP HCM và các tỉnh lân cận, nhưng việc có thêm nguồn cung của phân khúc này cũng cho thấy nhiều chủ đầu tư đã nhanh nhạy nắm bắt nhu cầu thực tế của thị trường.

Bên cạnh sự xuất hiện của những sản phẩm mới phù hợp nhu cầu, các ưu đãi về lãi suất, chiết khấu của chủ đầu tư vẫn duy trì được sự hấp dẫn như giai đoạn giữa năm 2023. Từ đó hỗ trợ cho người mua nhà giảm bớt được gánh nặng tài chính cũng như nỗi lo về lãi suất trong giai đoạn hiện tại. Cũng nhờ vậy tác động ngược lại thanh khoản của thị trường với tỷ lệ hấp thụ lớn hơn với những sản phẩm vừa ra mắt thị trường.

Nói về việc cơ cấu lại sản phẩm của thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định, phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân có thu nhập ở mức trung bình và cận trung bình, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn bộ thị trường. Nếu cả thị trường cùng chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển song song với nhà ở xã hội.