Sau 9 năm có hiệu lực, cho tới nay, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ ra rất nhiều bất cập, vướng mắc và cản trở thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng.

Luật Đất đai 2013 có quá nhiều vướng mắc

Trong kết quả khảo sát PCI năm 2021 của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), hơn 53%, trong tổng số 12.000 doanh nghiệp tiết lộ, họ đang gặp rất nhiều khó khăn liên quan tới Luật Đất đai 2013, khiến doanh nghiệp phải trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch kinh doanh.

Trong Hội thảo góp ý sửa đổi Luật Đất đai diễn ra vào chiều 4/8, ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch VCCI chỉ ra hàng loạt bất cập liên quan tới Luật Đất đai 2013.

Thứ nhất, thủ tục hành chính về đất đai và các thủ tục liên quan rất phức tạp, đang tạo ra chi phí lớn cho hoạt động đầu tư kinh doanh.

Thứ hai, quy định, trình tự thủ tục của Luật Đất đai và các luật liên quan chưa thống nhất với nhau, tạo ra nhiều điểm nghẽn trong thực tế.

Thứ ba, khối lượng văn bản hướng dẫn Luật Đất đai rất lớn, mức độ thay đổi của văn bản rất nhanh, chất lượng của các văn bản hướng dẫn và chất lượng thực thi pháp luật về đất đai trên thực tế vẫn là câu hỏi lớn.

Ngoài ra, Chủ tịch Phạm Tấn Công cũng cho rằng, nhiều vụ việc về đất đai vẫn tiềm ẩn các vấn đề về hiệu quả kinh tế, bất ổn xã hội, tác động lớn đến tình hình an ninh trật tự như nhiều dự án đầu tư chậm triển khai khiến nhiều khu đất bị bỏ hoang, gây lãng phí; hoạt động giải phóng mặt bằng chậm, các tranh chấp và khiếu kiện về đất đai vẫn còn lớn; các vụ việc tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai vẫn còn nhiều…

“Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, nhu cầu sửa đổi Luật Đất đai rất lớn. Việc sửa Luật Đất đai không chỉ để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đang tồn tại trên thực tiễn, giảm rủi ro pháp lý cho các cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động mà còn góp phần khơi thông nguồn lực phát triển, thúc đẩy các hoạt động đầu tư, kinh doanh, qua đó thúc đẩy tăng trưởng, tạo thêm công ăn việc làm cho người dân”, Chủ tịch VCCI nói.

Trong khi đó, về phía doanh nghiệp, lãnh đạo Công ty CP Eurowindow Holding tiếp tục chỉ ra hàng loạt vướng mắc liên quan tới Luật Đất đai 2013. Đơn cử như vướng mắc về nội dung giao đất, thuê đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư, hoặc vướng mắc liên quan tới hạn mức quy mô đủ điều kiện để tổ chức đấu thầu được quy định trong Dự thảo Luật Đất Đai quá lớn.

“Tại Khoản 2, Điều 64, Luật Đất đai sửa đổi quy định tiêu chí, điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên. Tuy nhiên, quy định này quá cao”, đại diện Công ty CP Eurowindow Holding nói.

Lãnh đạo doanh nghiệp này phân tích: Việc quy định Tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất Dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên là quá cao, khi đó các quỹ đất có diện tích dưới 100 héc-ta cơ bản chỉ có thể lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá.

Như vậy Ngân sách Nhà nước phải thu xếp trước tiền giải phóng mặt bằng, trung bình khoảng 2,5-5 tỷ/1 héc-ta, thì không phải địa phương nào cũng có thể bố trí nguồn ngân sách để thực hiện việc giải phóng mặt bằng. 

Từ đó các địa phương sẽ có xu hướng lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đối với các dự án nhỏ như vậy không cải thiện được bộ mặt đô thị và hiệu quả quỹ đất, làm giảm thu ngân sách Nhà nước, chưa kể trường hợp tổ chức đấu giá mà không lựa chọn được nhà đầu tư, khi đó Ngân sách nhà nước sẽ bị tồn và gây lãng phí.

Trong khi đó, Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban pháp chế hiệp hội bất động sản Việt Nam lưu ý khi xây dựng cơ chế tài chính, chống đầu cơ đất đai. Trong đó, ông Tuấn đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường  bổ sung cơ chế về tài chính để chống đầu cơ đất đai, bởi hiện nay, giá đất không phù hợp với điều kiện kinh tế hiện trạng.

“Lý do là đầu cơ đất đai, dẫn tới người có nhu cầu sử dụng sau cùng bị mua cao hơn nhiều lần so với giá hiện trạng. Nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà, thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà”, ông Tuấn nói.

Sửa Luật Đất đai là một thách thức rất lớn

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, Luật Đất đai 2013 là một Luật rất khó sửa, vì nó chồng chéo, vướng mắc với rất nhiều Luật, Nghị định, Thông tư đang có hiệu lực. Vì lẽ đó, dù Quốc hội, Chính phủ đã có chủ trương sửa Luật Đất đai từ rất lâu, nhưng tới nay vẫn chưa thực hiện xong.

Tuy nhiên, dù sớm hay muộn, Luật Đất đai 2013 phải được sửa, và các nút thắt, vướng mắc phải được tháo để thị trường bất động sản tăng trưởng.

Trích dẫn Nghị quyết số 18 của Bộ Chính trị, ông Phạm Tấn Công cho biết: Hiếm có văn bản luật nào lại nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Đảng như vấn đề về đất đai. Có đến 4 Nghị quyết của Đảng và 01 Kết luận của Bộ Chính trị đề cập đến vấn đề về sửa đổi Luật Đất đai.

Đặc biệt, Nghị quyết số 18–NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương mới đây đã đánh giá toàn diện những mặt được, những điểm còn hạn chế của pháp luật đất đai, từ đó xác định quan điểm chỉ đạo trong lần sửa đổi tới đây cũng như đặt ra các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp để hoàn thiện pháp luật về đất đai. Đây được xem là kim chỉ nam cho lần sửa đổi Luật Đất đai lần này.

“Giải quyết được những vướng mắc, bất cập của Luật Đất đai là thách thức không hề nhỏ cho Cơ quan chủ trì soạn thảo”, Chủ tịch Phạm Tấn Công đánh giá.

Theo Chủ tịch Phạm Tấn Công, việc Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ động lấy ý kiến cộng đồng doanh nghiệp đối với Dự thảo Luật Đất đai đã cho thấy tinh thần cầu thị, sự coi trọng của cơ quan chủ trì soạn thảo đối với ý kiến của doanh nghiệp.