Ngân hàng được hưởng lợi từ quy định bảo lãnh dự án

Trong dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất chủ đầu tư bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được các ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

Tuy nhiên, đề xuất này đang nhận được nhiều ý kiến phản đối của giới chuyên gia vì có thể làm giá nhà tăng, và người mua nhà sẽ phải gánh chịu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trên thực tế, quy định này đã được thực hiện từ 7 năm trước, và đã bộc lộ ra nhiều bất cập.

Theo Chủ tịch HoREA, theo quy định, chủ đầu tư sẽ phải chi phí bảo lãnh ngân hàng, thông thường khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh.

“Có những dự án bất động sản rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ đồng, thì con số 2% là rất cao. Loại phí này sẽ được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng, do đó, để cân bằng cán cân lợi nhuận, chủ đầu tư sẽ tính vào giá thành, làm tăng giá nhà ở. Cuối cùng, người mua nhà chính là đối tượng phải gánh loại phí bất hợp lý này”, ông Châu nói.

Ông Châu cho rằng, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

Ngoài yếu tố làm tăng giá nhà, quy định này còn có một số dấu hiệu làm lợi cho ngân hàng.

Chủ tịch HoREA phân tích: Thứ nhất, hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Thứ hai, ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao mà rất ít bị rủi ro. 

Trên các yếu tố này, ông Châu tiếp tục kiến nghị không đưa quy định này vào Luật Kinh doanh bất động sản.

Quy định không thật sự cần thiết?

Có thể thấy rằng, việc đưa ra quy định này, nhằm bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng.

Tuy nhiên, trên thực tế 7 năm qua, hầu như các dự án nhà ở mới đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn, không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết.

Điều này là nhờ chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và được ngân hàng cấp tín dụng đã giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Đồng tình với nhận định này, ông Châu cho rằng, hiện cũng có một số dự án chậm tiến độ, không bàn giao nhà cho khách hàng đúng kế hoạch hoặc không làm được “sổ hồng” cho khách hàng.

Tuy nhiên, việc chậm tiến độ là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

“Do vậy, quy định “bảo lãnh ngân hàng” không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại”, ông Châu nói.