Bất động sản đã qua vùng đỉnh

Nếu như cuối năm 2021, thị trường bất động sản ở các địa phương vẫn liên tục lên cơn sốt đất như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, vùng ven Hà Nội…Thậm chí nhà đầu tư trao tay nhau chỉ trong thời gian ngắn cũng lãi vài trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, không còn diễn ra những cảnh nhà đầu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất, thay vào đó là tâm lý thăm dò, phòng thủ ngày càng lên cao. Mặc dù bây giờ vẫn chưa xảy ra tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệch pha cung - cầu đã có, người mua ít nhưng người bán nhiều.

Theo dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong quý II/2022 lượt tìm kiếm đất nền giảm khoảng 13% so với đỉnh quý II/2021. Điều này cho thấy, các cơn sốt đất nền đã đi qua vùng đỉnh và đang trong quá trình hình thành một giai đoạn mới. Tuy nhiên, nếu so với thời điểm trước dịch, cụ thể là quý II/2019, lượt tìm kiếm vẫn tăng nhẹ khoảng 4% cho thấy hiện tại đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư. Thời gian tới, dự báo thị trường đất nền tiếp tục chững hoặc giảm nhẹ để tìm điểm cân bằng sau giai đoạn sốt giá.

Nhận định về việc này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, mặc dù quan tâm đến bất động sản có dấu hiệu “giảm nhiệt” tại nhiều tỉnh thành trong quý II/2022 so với cùng kỳ năm 2021, nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá bất động sản giảm. 

Bởi, ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn. Vì vậy, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác.

Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định, giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện "bong bóng cục bộ". Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp. Để ổn định thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước đang đẩy mạnh củng cố hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.

Theo đó, các địa phương nhanh chóng thực hiện việc công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Thậm chí, nhiều tỉnh thành ra văn bản dừng các hoạt động phân lô, bán đất nền khiến thị trường bị chững lại. 

Mặt khác, giá bất động sản thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương và khi trải qua nhiều cơn "sốt đất" liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định rót vốn.

Giới chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản thời gian qua lên “cơn sốt” chủ yếu là đầu cơ, nhu cầu thực rất ít. Điều này không phản ánh được nhu cầu thực của thị trường và chắc chắn các cơn sốt chóng vánh sẽ nhanh chóng hạ nhiệt.

Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản gần đây "nóng sốt" chủ yếu là đầu cơ hơn là nhu cầu có thực. Và khi không phản ánh được nhu cầu thực của thị trường, chắc chắn cơn sốt đất phải hạ nhiệt.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, giá bất động sản đã tăng nóng trong hai năm vừa qua, không riêng gì tại Việt Nam mà tăng trên toàn thế giới. Giá bất động sản toàn cầu tăng trung bình 6 – 7% trong giai đoạn 2020 - 2021. Bởi vì dòng tiền rẻ, lãi suất thấp, cơ hội đầu tư sản xuất kinh doanh ít và bởi vì chứng khoán tăng mạnh nên nhiều người mới đua nhau đổ tiền vào bất động sản.

“Tuy nhiên, năm nay khác. Ở thời điểm này, nếu như bất động sản còn tăng ở một nơi nào đó thì đó chỉ có thể là hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản lên như hai năm qua đã không còn nữa. Trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư,… Chưa kể Chính phủ và các địa phương cũng đang có động thái, chính sách điều tiết giúp cho thị trường trở về giá trị thật”, vị này nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cho rằng, về lâu dài, Việt Nam nên đánh thuế bất động sản thứ hai, thứ ba,… vì một thị trường lành mạnh và để theo thông lệ quốc tế, không thể một mình một chợ. Đây cũng là một cách để phân bổ thu nhập cho nền kinh tế và làm giảm tình trạng đầu cơ.

Hết thời “lướt sóng”, nhà đầu dùng đòn bẩy tài chính bắt đầu thoát hàng

Trước đó, các chuyên gia nhận định, những biến động về giá cả và mức độ quan tâm vừa nêu ở trên, cùng với việc giá vật liệu xây dựng đầu vào tăng không ngừng đã tác động tiêu cực tới hoạt động sản xuất, kinh doanh của các nhà thầu xây dựng. Những điều này góp phần đẩy giá nhà, đất lên cao, nhưng thanh khoản lại ngược lại. Do đó, gần đây đã có hiện tượng một số nhà đầu tư không chuyên và dùng đòn bẩy tài chính đã rao bán cắt lỗ một số bất động sản nhỏ, không có lợi thế về hạ tầng.

Theo đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, nhiều doanh nghiệp dựa vào vay ngân hàng để phát triển dự án sắp tới sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án, thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô. Trong khi những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, khó khăn trong tiếp cận vốn vay, lãi suất vay mua bất động sản tăng cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích, thị trường BĐS nửa đầu năm 2022 đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế với trạng thái “thăng trầm” liên tục thay đổi trên cả nước. Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lớn, khi cung vượt cầu sẽ dẫn đến việc giá BĐS bị đẩy lên cao. Đây là câu chuyện ở nhiều địa phương, trong đó có TP.HCM - nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây. Thực tế trên sẽ vẫn tiếp diễn trong nửa cuối năm 2022, khi nguồn vốn tín dụng vào thị trường BĐS bị thắt chặt, nhưng điều này sẽ giúp thanh lọc NĐT.

Trước thực tế trên, đại diện các công ty BĐS có thương hiệu hiện nay đều cho rằng, những thách thức thị trường đang phải đối mặt sẽ thanh lọc mạnh mẽ NĐT theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững sẽ tiếp tục tồn tại, còn những NĐT phụ thuộc vào vốn vay, không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn. Hai quý cuối năm 2022, thị trường được dự báo sẽ hướng đến các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực hơn là đầu cơ, lướt sóng.

Về xu hướng mua cuối năm 2022, theo các chuyên gia BĐS, phân khúc được NĐT ưa chuộng sẽ là đất nền cạnh các KCN, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc, nên phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, nghĩa là các NĐT sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh.

Trung Hiếu