Nút thắt của thị trường bất động sản dần được tháo gỡ

Mới đây, Quốc hội đã thông qua 3 luật lớn, đó là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, đặc biệt là Luật Đất đai. Cả 3 luật này đều tác động mạnh tới thị trường bất động sản và là công cụ tháo gỡ nút thắt cho thị trường, vốn đang bị tắc nghẽn trong suốt thời gian vừa qua.

Do đó, nhiều ý kiến kỳ vọng vào thời điểm cả 3 luật này có hiệu lực sẽ vực dậy thị trường bất động sản.

Theo One Housing, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật đất đai sửa đổi  đều chính thức được thông qua vào cuối năm 2023, đầu năm 2024  và chính thức có hiệu lực từ năm 2025 tạo tiền đề cho sự phát triển bền vững, lâu dài của thị trường bất động sản trong tương lai.

Phân tích về từng luật, đại diện One Housing cho biết, đối với Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có một số quy định mới, “tiến bộ” hơn nhiều so với các quy định trước đó, như các quy định về điều kiện phòng cháy chữa cháy, cấp sổ hồng cho chung cư mini.

Luật Nhà ở mới cũng không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Luật cũng mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội, thay đổi nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội.

Cụ thể, trong 5 năm chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá mua trong hợp đồng mua bán.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở còn quy định rõ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phải được bố trí trong dự án thương mại. Trong luật này cũng quy định rõ ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất,... 

Biên lợi nhuận cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, như hưởng lợi nhuận tối đa 10% tổng chi phí đầu tư, được dành tối đa 20% tổng diện tích đất trong phạm vi dự án để đầu tư kinh doanh dịch vụ, thương mại.  Quy định xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp. 

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng có một số quy định mới đáng chú ý, như quy định về việc đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán, giảm số tiền thanh toán trước khi thuê/mua nhà ở hình thành trong tương lai còn 50% thay vì 70% như hiện nay, thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng đã bao gồm tiền cọc.

Luật cũng quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập công ty, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề (thay vì 2 người). 

Bên cạnh đó, cá nhân môi giới bất động sản không được hành nghề tự do và phải có chứng chỉ hành nghề. Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản phải chuyển khoản, hạn chế tình trạng thất thu thuế thu nhập cá nhân. Luật cũng siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III,...

Đối với Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định khung giá đất, quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm (áp dụng từ 01/01/2026). Luật cũng tạo nhiều cơ chế thuận lợi hơn cho Việt kiều mua nhà. 

Luật Đất đai quy định có thể chuyển từ thuê đất trả tiền 11 lần về trả hàng năm, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm. 

Ngoài ra, Luật Đất đai cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Đồng thời, quy định chặt chẽ hơn điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án.

“Với nhiều quy định được hoàn thiện chặt chẽ, nâng cao tính minh bạch, 3 luật này thúc đẩy sàng lọc bớt các doanh nghiệp yếu kém, tạo đà cho sự phát triển của các doanh nghiệp đầu tư bài bản và chấp hành đúng pháp luật”, đại diện One Housing chia sẻ.

Thị trường vẫn phải chờ để “ngấm” pháp lý

Cũng liên quan tới các quy định mới, trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Thanh Tuấn, chuyên gia bất động sản cho biết, trong thời gian qua, cơ quan chức năng đã có nhiều giải pháp để “giải cứu” thị trường bất động sản. Dù có một số tín hiệu tích cực, đơn cử như hàng trăm dự án bất động sản, nhất là tại TP.HCM đã được giải quyết vướng mắc tồn tại nhiều năm, song thị trường vẫn chưa thể bứt phá.

Nguyên nhân là các vướng mắc về pháp lý chiếm tới 70% các khó khăn chung của thị trường, mà các vướng mắc này đến từ chính các văn bản quy định của pháp luật, trong đó vướng mắc lớn nhất chính là một số quy định tại Luật Đất đai (cũ). Vì vậy, việc Quốc hội thông qua 3 luật mới trong thời gian vừa qua được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường hồi phục.

Tuy nhiên, cả 3 luật này bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, tức là còn 1 năm nữa mới tới thời điểm “vàng” của thị trường, nên thị trường bất động sản năm nay - năm 2024 nhiều khả năng vẫn tiếp diễn như năm 2023, đó là trầm lắng và cầm chừng.

“Đó là chưa kể, thị trường cần phải có thời gian để “ngấm” các quy định mới, nên ít nhất phải chờ tới giữa năm 2025, muộn hơn là năm 2026, thị trường mới thực sự có điểm nhấn bứt phá”, ông Tuấn nói.

Trong khi đó, tại  tọa đàm "Luật Đất đai 2024: Nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản", ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đánh giá, một trong những căn nguyên chính tạo ra nút thắt đó là Luật Đất đai, tuy nhiên cơ quan chức năng đã cố gắng luật hóa những chế định quan trọng nhất, nhưng luật cũng không thể bao quát tất cả.

Để luật sớm đi vào cuộc sống, ông Tuấn cho rằng cần sớm ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn, thậm chí có thể ban hành ngay trong năm nay luôn. Đặc biệt, vai trò giám sát của Quốc hội là rất quan trọng để đảm bảo việc thực thi luật tốt hơn.

Ông cũng nhận thấy, các doanh nghiệp, hiệp hội doanh nghiệp ngày càng đóng vai trò tích cực khi tham gia đóng góp ý kiến, thảo luận liên quan đến Luật Đất đai. Khi cộng đồng doanh nghiệp tham gia “thực chất, sâu sắc và chủ động”, chắc chắn sự chồng chéo trong các quy định, thủ tục sẽ được giảm bớt.

“Vì vậy, trong quá trình thực hiện, nếu doanh nghiệp, đối tác thấy “vướng ở đâu, không hợp pháp chỗ nào”, cần phản hồi kịp thời đến các đơn vị để tiếp nhận thông tin”, ông Tuấn nhấn mạn