Lợi nhuận đi cùng rủi ro

Theo các chuyên gia, để đảm bảo tính hợp pháp, căn hộ bất động sản nghỉ dưỡng (condotel) được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo Luật Du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo Luật Nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Ts. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng cho rằng, sự chững lại của thị trường BĐS nghỉ dưỡng và điển hình nhất gần đây là “vỡ trận” của Cocobay Đà Nẵng là do condotel chưa có một khung pháp lý phù hợp, cung cầu mất cân đối trong khi cung quá nhiều mà cầu lại ít, nhiều chủ đầu tư quá hăng say khi đưa ra những quảng cáo về giá trị BĐS, lợi nhuận và tiềm năng của thị trường và cam kết lợi nhuận 12% là quá cao.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá: “Sản phẩm BĐS phức hợp này chưa được có khái niệm rõ ràng về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành…”.

Trên thực tế, thỏa thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận cao 8-12% vì vậy đã dẫn đến tình trạng khất nợ của một số chủ đầu tư yếu kém, trả chậm, cuối cùng là không trả được, gây bức xúc cho người mua.

Cũng theo ông Chiến, trong tất cả vấn đề của lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng du lịch, tỷ lệ lấp đầy vô cùng quan trọng, nếu thấp sẽ không đạt được điểm hoà vốn và không sinh lời. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư thứ cấp chỉ nhắm đến lợi nhuận chứ không có khả năng xem dự báo tài chính.

Liên quan đến mức lợi nhuận 8-12% trên giá trị BĐS có quá hấp dẫn hay không, Ts. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng cần phải tính cả lãi vay mà chủ sở hữu phải trả cho ngân hàng mỗi tháng (thông thường 70-80% trên giá mua BĐS) và cả chi phí cơ hội là lợi nhuận mà chủ sở hữu sẽ mất đi.

Ông Hiếu nhấn mạnh: “Có một nguyên tắc bất biến trong đầu tư là đầu tư càng rủi ro thì mức lợi nhuận càng cao. Chính vì thế không có một chuẩn mực nào về tỷ lệ lợi nhuận khi đầu tư vào condotel”.

Theo ông Chiến, thực tế đang nảy sinh nhưng pháp luật đang điều tiết chậm, nếu Chính phủ và các địa phương không có giải pháp kịp thời hoá giải những vướng mắc về condotel thì nguy cơ phá vỡ quy hoạch và những bất ổn về mặt xã hội là nhãn tiền.

Đề xuất hạn chế sở hữu tư nhân

Bàn về giải pháp cho mô hình này, ông Chiến cho rằng trong quy hoạch những khu vực có cảnh quan tự nhiên, nhất là khu vực ven biển, hải đảo… cần hạn chế tối đa việc sở hữu tư nhân vĩnh viễn.

Ông Chiến cho biết: “Đối với các khu vực được quy hoạch là đất ở và khu đô thị mới phải tuân thủ tiêu chuẩn quy phạm và Luật Nhà ở, nghĩa là xây dựng nhà đồng thời phải xây dựng hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Với những dự án condotel tiếp tục xây mới phải tuân thủ theo nguyên tắc này”.

Tại các khu vực condotel đã xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng muốn chuyển thành nhà ở phải được rà soát, đánh giá lại quy hoạch, làm rõ khu vực nào được chuyển và khu vực nào không được chuyển. Nếu được chuyển thì chuyển một phần hay toàn bộ và phải trả lời được câu hỏi hạ tầng xã hội ở đâu? Mặt khác phải đảm bảo yêu cầu đỗ xe, tỷ lệ đất giao thông tĩnh theo quy định.

Như vậy, căn hộ condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo Luật Du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo Luật Nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư thứ cấp (chủ sở hữu) tương lai, theo Ts. Nguyễn Trí Hiếu, khách hàng cần chọn chủ đầu tư uy tín, nhiều kinh nghiệm và thực lực tài chính. Bên cạnh đó, khảo sát kỹ càng chứng thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh; hợp đồng mua condotel phải có điều khoản xử lý việc vi phạm cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư. Đặc biệt là nhà đầu tư cần cẩn trọng với thị trường BĐS nói chung cho năm 2020.

Thuỷ Tiên