Mới đây, Sở Nội vụ vừa trình UBND TP. HCM Tờ trình công tác chuẩn bị xây dựng Đề án chuyển một số huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TP. HCM) giai đoạn 2021 - 2030 gồm Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn. Tương tự, sẽ thực hiện ở Củ Chi, Cần Giờ trong giai đoạn 2030 – 2035.

Dù đề án mới là bước chuẩn bị nhưng thị trường bất động sản tại các địa phương này đã bắt đầu xôn xao. Việc tăng giá trung bình ở mức 1% - 5% so với cuối năm 2020. Tuy nhiên, chỉ dừng ở mức rao bán của môi giới địa phương, số lượng giao dịch không nhiều.

Giá đất ở huyện Bình Chánh tăng đến 5% so với cuối năm 2020, dao động từ 20-92 triệu đồng/m2. Riêng đất tại khu dân cư Trung Sơn hiện lên tới 88-217 triệu đồng/m2.

Tương tự, giá đất tại huyện Nhà Bè cũng tăng từ 3-5% so với thời điểm cuối năm ngoái, lên 16-55 triệu đồng/m2.

Đất thổ cư một số trục đường lớn ở Xuân Thới Thượng và xã Đông Thạnh (huyện Hóc Môn) hiện ở mức 20-45 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 2-5% so với cuối năm 2020.

Đất thổ cư một số trục đường lớn ở thị trấn Củ Chi và xã Tân Phú Trung (huyện Củ Chi) đang ở mức 17-56 triệu đồng/m2 (tăng 3%).

Riêng khu vực Cần Giờ, thông tin quy hoạch dự án của Vingroup có tác động mạnh đến giá bán bất động sản tại khu vực này. Hiện nay, mức tăng trung bình 10% - 20% so với đầu năm 2020, khoảng 17-55 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, ngoài khu Đông được đầu tư mạnh mẽ trong hơn 10 năm qua, các khu vực khác quanh khu trung tâm chưa được đầu tư đúng mức. Do đó, đề án nâng cấp một số huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TP. HCM) sẽ mang đến những tác động tích cực cũng như không ít thách thức.

Cụ thể, đề án này sẽ giải quyết vấn đề hạ tầng giao thông, hạ tầng, giảm áp lực cho các quận trung tâm, thu hút đầu tư, kinh doanh, đạt mục tiêu TP. HCM là thành phố đa trung tâm.

Đồng thời, cải thiện bộ mặt đô thị, đời sống cư dân. Đặc biệt, Bình Chánh, Nhà Bè có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, nhưng vẫn còn nhiều khu quy hoạch treo làm dang dở diện mạo nửa đô thị - nửa nông thôn.

Song, ông Hoàng cho rằng khi giá đất tăng cao, vấn đề đền bù, bồi thường, giải tỏa và chi phí đầu vào để phát triển dự án cũng tăng theo.

Theo đó dẫn đến việc các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào phân khúc nhà ở trung cấp trở lên mà bỏ ngỏ phân khúc nhà ở vừa túi tiền (căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2 hiện tại gần như đã biến mất). Không những vậy, nhà nước đầu tư các dự án hạ tầng cũng trở nên khó khăn hơn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng.

Ông Hoàng cho rằng, trước đề án các huyện ngoại thành TP. HCM lên quận có thể xảy ra tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị một cách ồ ạt, khiến nhà đất tăng giá bất thường. Bởi từ trước đến nay, mỗi khi xuất hiện thông tin khu vực nào được nâng cấp lên quận, giá đất tại khu vực đó lại sốt nóng làm cho thị trường bất ổn, điển hình như TP. Thủ Đức.

Bên cạnh đó, phải quy hoạch và quỹ đất tạo dựng các dự án đô thị bất động sản theo quy mô lớn tầm cỡ và đồng bộ, tránh những dự án manh mún như trước đây.

"Như vậy, TP cần có giải pháp minh bạch thông tin quy hoạch, lộ trình đầu tư cơ sở hạ tầng để nhà đầu tư, người dân hiểu, tránh chạy theo tâm lý đám đông, cò đất để xuống tiền một cách vội vã. Bởi từ khi đề xuất đến lúc có quyết định lên quận phải mất 5 năm. Trong thời gian này, thị trường sẽ xảy rất nhiều biến động mà nhà đầu tư khó kiểm soát", ông Hoàng nói.

Kỳ Hoa