Vay tiền ngân hàng để làm nhà cho thuê, nhà đầu tư lỗ nặng

Cách đây 8 năm, bà Đỗ Thu Hà được thừa kế một mảnh đất gần 300 m2, tại quận Hà Đông (Hà Nội). Do có vị trí đắc địa, nằm gần các trường đại học lớn, nên nhu cầu tìm nhà trọ của học sinh, sinh viên rất đông.

Hầu hết, các hộ gia đình xung quanh đều có thu nhập chính từ việc cho thuê nhà trọ giá trình bình dân. Do đó, bà Hà quyết định “đánh liều” vay tiền ngân hàng, để đầu tư, xây dựng nhà trọ cho thuê.

Chia sẻ với PV Báo Nhà báo và Công luận, bà Hà nói: “Trước khi đầu tư, tôi đã tìm hiểu qua một số chủ trọ xung quanh. Hầu như nhà nào cũng kín phòng, đa phần là sinh viên thuê. Bên cạnh đó, do hướng đến phân khúc nhà cho thuê giá bình dân, nên chi phí đầu tư không lớn, trên dưới 1,5 tỷ đồng là được 2 dãy nhà trọ, tương đương 16 phòng”.

Tại thời điểm đó, bà Hà có khoản tiết kiệm khoảng 800 triệu đồng, và phải vay ngân hàng 700 triệu đồng để đầu tư, xây dựng nhà trọ. Số tiền vay được thế chấp bằng sổ đỏ mảnh đất 300 m2, lãi suất hàng tháng là 8,5%/năm.

Theo tính toán của bà Hà, với mức thuê 2 - 2,3 triệu đồng/phòng/tháng. Nếu công suất thuê đủ 16 phòng, mỗi tháng bà Hà sẽ thu về 32 -  37 triệu đồng, chỉ tính riêng tiền thuê nhà. Trừ đi tiền gốc, tiền lãi hàng tháng phải trả ngân hàng, bà có thể đút túi 15 - 20 triệu đồng. Và trong khoảng 10 năm, bà Hà bắt đầu có lãi.

“Nhiều người nói, đầu tư 10 năm vào nhà trọ cho thuê mới có lãi là lâu. Nhưng tôi xác định đây là khoản đầu tư sinh lời lâu dài, nhưng ổn định. Dù 10 hay 20 năm nữa, vẫn không sợ ế”, bà Hà nói.

Trong thời gian đầu cho thuê, dãy trọ của Hà kinh doanh ổn định, thu nhập đều, các phòng hầu như không còn chỗ trống. Thế nhưng, tới năm 2020, khi đại dịch Covid-19 bùng phát, Hà Nội áp dụng nhiều đợt giãn cách xã hội, một lượng lớn sinh viên về quê, chuyển từ học tại chỗ, sang học online. Do đó, bà Hà đã mất một lượng lớn khách hàng.

Cho tới thời điểm hiện tại, trong 16 phòng cho thuê, thì chỉ còn duy nhất 1 phòng có người ở, là đôi vợ chồng trẻ đang làm việc tại Hà Nội. Trong khi đó, 15 phòng còn lại đều “trống trơn”. Ngay cả phòng duy nhất “sáng đèn” cũng yêu cầu bà Hà giảm giá thuê phòng vì dịch bệnh. 

“Hiện tại, dù không có thu nhập từ việc cho thuê nhà, mỗi tháng tôi vẫn phải trả lãi từ khoảng 12 triệu đồng/tháng. Lúc đầu, chồng, con còn hỗ trợ đóng lãi hàng tháng, nhưng lâu dần, mọi người đều yêu cầu tôi bán đất, bán nhà đi, không kinh doanh, cho thuê nhà gì nữa cho đỡ áp lực về tài chính. Nhưng nếu như vậy, thì khoản tiết kiệm 800 triệu đồng đã bỏ trước đó gần như mất trắng”, bà Hà nói.

Cũng giống như bà Hà, ông Đỗ Trọng Phúc cách đây 3 năm đầu tư 5,6 tỷ đồng vào một căn hộ cao cấp tại quận Ba Đình (Hà Nội), mục đích ban đầu là cho người nước ngoài thuê, với giá 20 triệu đồng/tháng.

Tại thời điểm mua nhà, ông Phúc có trong tay 4 tỷ đồng, 1,6 tỷ đồng còn lại ông vay ngân hàng với lãi suất 8,5%/tháng. Khoản vay sẽ phải trả trong 20 năm. 

Mỗi tháng, ông Phúc sẽ phải trả 12 - 15 triệu đồng, cả gốc lẫn lãi/tháng. Như vậy, mỗi tháng, ông Phúc đút túi khoảng 5 triệu đồng.

Thế nhưng, sau năm 2020, do đại dịch Covid-19, hầu như không có khách thuê. Thi thoảng chỉ có khách thuê ngắn hạn, theo ngày, hoặc 1 - 2 tháng là trả nhà. Trước tình cảnh này, ông Phúc chấp nhận bán “cắt lỗ” để thu hồi vốn.

“5,6 tỷ đồng tiền nhà, cộng với 200 triệu đồng tiền nội thất, sửa chữa. Nhưng thời điểm này, tôi chấp nhận “cắt lỗ” 500 triệu đồng, xuống còn 5,1 - 5,2 tỷ đồng để thu hồi vốn”, ông Phúc nói.

Ngay cả khi ông Phúc tìm tới đội môi giới chuyên nghiệp, nhưng tới nay, sau gần 1 năm rao bán, căn hộ của ông Phúc vẫn chưa có người mua.

Có sẵn tiền mới nên nghĩ tới chuyện đầu tư nhà cho thuê

Theo nhận định của giới chuyên gia, nhà cho thuê là kênh đầu tư an toàn, mặc dù tốc độ sinh lời không cao, thế nhưng dòng thu ổn định và có tính lâu dài. Tuy nhiên, kênh đầu tư này cũng có nhiều rủi ro, nhất là việc nhà đầu tư sử dụng các đòn bẩy tài chính.

Ông Phan Đình Vĩnh, chuyên gia bất động sản cho biết: Khi quyết định đầu tư vào nhà cho thuê, nhà đầu tư cần phải có kinh nghiệm đối mặt với vấn đề quản lý, giải quyết sự cố, đặc biệt là phải có kinh nghiệm tìm kiếm khách hàng ngắn hạn và dài hạn để đảm bảo doanh thu ổn định.

“Nếu khu nhà ở, nhà trọ cho thuê có ví trí đẹp, đắc địa, thì việc tìm kiếm khách thuê tương đối dễ dàng. Ví dụ như trường hợp nhà trọ cho sinh viên thuê, nằm gần trường đại học, thì việc tìm người thuê không khó. Thế nhưng, không ai biết được, dịch bệnh đã làm đảo lộn mọi thứ, khiến cho dòng sản phẩm “hot” nhất thị trường, lại rơi vào tình cảnh không có người thuê”, ông Vĩnh nói.

Trong vấn đề sử dụng các đòn bẩy tài chính, để đầu tư vào nhà cho thuê, ông Vĩnh cảnh cáo: Việc này rất nguy hiểm, nếu nhà đầu tư không tính toán được bước cân bằng doanh thu hàng tháng và lãi suất phải trả ngân hàng hàng tháng.

“Có nhiều trường hợp, vay tiền đầu tư xong, tiền cho thuê còn không đủ để bù vào tiền lãi ngân hàng, hàng tháng. Như vậy, nhà đầu tư chỉ có lỗ”, ông Vĩnh nói.

Do đó, ông Vĩnh cho rằng, nếu rót vốn vào nhà cho thuê, nhà đầu tư không nên sử dụng các đòn bẩy tài chính, hoặc nếu có, thì nên vay dưới 20% tổng số tiền: “Có sẵn tiền thì nên đầu tư nhà cho thuê”- ông Vĩnh khẳng định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, trong bối cảnh hiện nay, hoạt động cho thuê căn hộ chưa mang lại nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Tại TP.HCM và Hà Nội, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ mang lại hiệu quả rất thấp, thậm chí còn thấp hơn cả lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng.

Chẳng hạn, một căn hộ 100m2 có giá từ 4 - 5 tỉ đồng chỉ cho thuê chỉ được 10 - 20 triệu đồng/tháng, đầu tư căn hộ cho thuê thực chất "thua" gửi ngân hàng.

Ông Đính cho rằng, bản thân hiệu quả của việc đầu tư căn hộ cho thuê đã rất kém hấp dẫn, giờ cộng thêm với mức thuế cho thuê căn hộ 10%, chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến lợi nhuận và tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường này.