Vì sao chung cư có thời hạn không được tán thành?

Mới đây, trong phiên họp thường kỳ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã không tán thành quy định sở hữu chung cư có thời hạn, vì cho rằng việc này can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội yêu cầu Cơ quan soạn thảo dự án Luật tiếp thu ý kiến tại phiên họp, ý kiến các cơ quan tổ chức, nhân dân và lưu ý không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Trước đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kết luận. Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ và được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới.

Liên quan tới vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội không tán thành quy định này là có cơ sở.

Ông Châu phân tích: Mục tiêu của Bộ Xây dựng khi đưa ra đề xuất chung cư có thời hạn là giải quyết triệt để tình trạng nhà chung cư, nhà tập thể cũ đã xuống cấp, nhưng khó cải tạo lại vì không nhận được sự đồng thuận của đa số người dân.

Chủ tịch HoREA lấy dẫn chứng, cả nước hiện có khoảng gần 5.700 chung cư, riêng Hà Nội có khoảng 3.015 khu chung cư, nhà tập thể, trong đó có 1.850 khu chung cư, nhà tập thể xây dựng từ trước năm 1994. 

TP.HCM cũng có  1.568 khu chung cư, trong đó có 474 khu chung cư gồm 573 lô xây dựng trước năm 1975 với 50.640 căn hộ,  trong đó có 13 khu chung cư hư hỏng nặng (cấp D), nguy hiểm cho người sử dụng, cần phải phá dỡ, xây dựng lại. 

Trong đó, quận 5 có đến 212 khu nhà chung cư chiếm đến 47,4% tổng số chung cư cũ mà đa số là chung cư, nhà tập thể nhỏ, không đủ điều kiện để xây dựng lại tại vị trí cũ do không phù hợp với quy hoạch. 

Tuy nhiên, nhà ở là tài sản lớn của người dân, nên việc quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn khiến cho quyền sở hữu của người dân sẽ không được xác lập, phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý khi kiểm định nhà chung cư và việc này cũng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn. 

Quy định chung cư có thời hạn sử dụng nếu được thông qua có thể sẽ dẫn tới mất cân đối cung - cầu nhà ở, người dân tăng mua đất thay vì mua căn hộ chung cư và giá nhà đất có thể tăng cao. 

“Do vậy, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà vẫn giữ như hiện hành, tức là sở hữu nhà chung cư không có niên hạn, nhưng cần phải bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoặc hết niên hạn sử dụng”, ông Châu nói.

TP.HCM đã có kinh nghiệm trước đó, vì sao không áp dụng?

Chủ tịch HoREA cho rằng, trước đây, TP.HCM đã cải tạo thành công một số dự án chung cư cũ, như dự án tái định cư các hộ dân thuộc lô IV, lô IV chung cư Thanh Đa, quận Bình Thạnh.

Hoặc tại quận 4,  quận 4 có 13 khu chung cư, cư xá được xây dựng trước năm 1975 đã hư hỏng, xuống cấp, có trường hợp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng như chung cư Trúc Giang, chung cư Tôn Thất Thuyết.

 Trong hơn 20 năm qua, Ủy ban nhân dân quận 4 đã chỉ đạo Công ty Dịch vụ công ích quận 4, thực hiện thành công nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư kết hợp với chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được “đổi đời” và làm thay đổi hẳn diện mạo đô thị của quận 4. 

Như vậy, dù không có quy định bắt buộc, nhưng TP.HCM đã có giải pháp trước đó để cải tạo chung cư cũ.  Tất cả các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thành công đều có mẫu số chung là hợp lòng dân, được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng tình ủng hộ, tham gia.

“Điều này làm được là do đã bàn bạc, trao đổi dân chủ, thấu tình đạt lý và quyết định theo đa số, nhất là đã xây dựng được phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết tạm cư, tái định cư, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người dân”, ông Châu nói.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA lấy ví dụ dự án di dời, hỗ trợ, tái định cư các hộ dân tại khu nhà chung cư cũ số 727 Trần Hưng Đạo, phường 1, quận 5 gồm 6 tòa nhà 13 tầng được xây dựng từ năm 1960 được ngăn ra thành 530 căn hộ (phòng ở) bị hư hỏng rất nặng, rất nguy hiểm cho người sử dụng.

UBND TP.HCM đã chỉ đạo vận động người dân di dời, tái định cư trên địa bàn quận 5 từ năm 2009 và đến năm 2016 đã phải thực hiện biện pháp di dời khẩn cấp đối với 10 hộ dân còn lại và đã phá dỡ nhà chung cư để đảm bảo an toàn cho người dân. Nhưng đến nay vẫn chưa lựa chọn được nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư xây dựng tại mặt bằng này.

“Đây là cách làm điển hình rất cần thiết, rất cấp bách phải thực hiện biện pháp di dời khẩn cấp, gần như phải áp dụng biện pháp “cưỡng chế” đối với 10 hộ dân “bám trụ” sau cùng đi đôi với việc bảo đảm tái định cư cho 100% hộ dân trên địa bàn quận 5 để đảm bảo an toàn cho người dân, nhưng với yêu cầu là địa phương phải có sẵn khu tái định cư”, ông Châu nhấn mạnh.