Thực tế hiện nay, các loại đất nông nghiệp sinh lợi thấp nhưng sau khi chuyển mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp, nhất là đất ở, đất thương mại, dịch vụ theo quy hoạch của Nhà nước thì sinh lợi cao, thậm chí rất cao.

Theo ông Phan Trường Sơn - Trưởng phòng Phát triển nhà thuộc Sở Xây dựng TP.HCM, giá đất TP.HCM tăng "chóng mặt" như hiện nay là hiện tượng nguy hại cho thị trường.

 Giá đất cao một phần do giới đầu tư “thổng phồng”, một phần là doanh nghiệp, khách hàng dựa quá nhiều vào tín dụng của ngân hàng nên phải tăng giá. 

Sự tăng giá của thị trường bất động sản hiện nay đã phá vỡ nhiều kỷ lục trước đây. Về nguyên nhân khiến giá đất tăng mạnh từ đầu năm đến nay, Tổng giám đốc BV Land Nguyễn Huy Vũ cho rằng, có "bàn tay" ma thuật của giới đầu tư thứ cấp. 

Thay vì đầu tư dài hạn, nhiều khách hàng hiện nay đang chuyển sang “lướt sóng” kiếm lời nhanh trong thời điểm bất động sản đang có nhiều biến động giá. Lợi nhuận cao trước mắt đã khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang đầu cơ, lướt sóng. 

Cơn sốt đất nền đang kéo theo một loạt nhà đầu tư không chuyên, dân đầu cơ và lướt sóng bất động sản trở lại thị trường. Hiện tượng mua nhanh, bán nhanh diễn ra phổ biến với nhiều trường hợp đầu tư sang tay trong tháng, trong tuần và cả trong ngày.

 Ngoài ra, không ít khách hàng là nhà đầu tư không chuyên như giới công chức văn phòng, tiểu thương cũng nhảy vào thị trường kiếm lời thời gian này. 

Bất động sản ở Việt Nam vẫn là lĩnh vực béo bở, tạo ra siêu lợi nhuận. 

Họ chủ yếu vẫn là lướt sóng, ngắn thì 1 - 2 tuần, nhiều 3 - 4 tháng. Hầu hết đều có mong muốn bán ra nhanh, chậm nhất là 5 tháng vì sợ cơn sốt đất qua đi. Điển hình như giá đất tại TP.HCM đã tăng liên tục 4 năm (2014-2017) và chưa có dấu hiệu dừng lại trong năm 2018 này.

 Đặc biệt cơn sốt đất lan rộng khắp TP.HCM năm 2017 đang đẩy mặt bằng giá đất lên cao ngất ngưỡng, đang tiếp tục leo thang và không có dấu hiệu hạ nhiệt. 

Đây có thể là khởi đầu của những kịch bản xấu đáng lo ngại. Tại Tp.HCM, giá đất tại một số khu vực, đặc biệt là nơi có dự án quy hoạch mới tăng mạnh. 

Theo giới phân tích, nguyên nhân tăng chủ yếu là do tác động của giới đầu cơ. Theo ông Vũ, giới đầu tư thường ôm hàng khi dự án được mở bán, tạo ra cơn sốt dự án. Bởi trong đợt mở bán đầu, giá bán thường ở mức thấp hơn để thu hút khách hàng và doanh nghiệp cũng tung ra nhiều chính sách chiết khấu để thăm dò thị trường. 

Sau đó, giá được giới đầu tư đẩy lên cao hơn 5-10% trong những đợt mở bán tiếp theo. Giới đầu tư cũng thường sử dụng chiêu mua xỉ hàng loạt đất, rồi chuyển nhượng vòng vo cho nhau, sau đó loan tin mua đất tại đây lời được cả tỷ đồng khi chỉ mua vài tuần… Điều này hình thành nên cơn sốt ảo, khiến khách hàng tin thị trường đang thực sự sôi động, dễ sinh lời khi đầu tư. 

Trong khi đó, theo Tổng giám đốc Phú Đông Group, ông Ngô Quang Phúc, có một nghịch lý là tại những khu vực, dự án có giá tăng lại không có người ở. 

Ông Phúc nói: "Nếu thực sự khu vực đó sôi động, giá tăng thực sự, thì tại sao không có người ở, mà chỉ là những lô đất nền? Rõ ràng, giá đất tăng hiện nay đa phần do nhà đầu tư tạo ra". 

Các chuyên gia cho rằng, sở dĩ giới đầu cơ, lướt sóng bất động sản rầm rộ trở lại thị trường đất nền là do tâm lý chuộng đất nền còn nặng, cùng với đó là nỗi lo hết nguồn cung đất. 

Nguồn cung bung ra bán từ cuối năm 2017 đến nay rất hạn chế, hầu như chưa có nguồn cung lớn nào, hoạt động giao dịch chủ yếu vẫn là các sản phẩm thứ cấp của dân đầu tư chào bán lại trước đó. Việc giá đất tăng vô tội vạ chứng tỏ thị trường đang thiếu minh bạch, từ đó tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ.

 Các nhà đầu tư cá nhân mua đất chủ yếu để chuyển nhượng kiếm lời nhưng chế tài đánh thuế tài sản, thuế thu nhập gia tăng vẫn chưa được quy định cụ thể trong văn bản pháp luật. Có thời điểm phần lớn số giao dịch trên thị trường là của nhóm nhà đầu tư này. Giá đất vì thế bị đẩy lên cao khiến những người có nhu cầu ở thực gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. 

Tình trạng nền nhà, căn hộ trong dự án BĐS nếu bị đầu cơ, bao chiếm, không đưa vào sử dụng hoặc bị làm giá, thổi giá, tạo ra sốt ảo “bong bóng” sẽ gây ra thiệt hại rất lớn cho thị trường BĐS và người tiêu dùng. 

Thậm chí ảnh hưởng đến các nhà đầu tư, đe dọa sự an toàn tín dụng và sự ổn định vĩ mô của nền kinh tế. Cần có các biện pháp chống đầu cơ, rửa tiền, phòng ngừa “bong bóng” trên thị trường BĐS; tạo cơ hội công bằng cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp là bên yếu thế tạo lập nhà ở. Sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản là nguyên nhân gây ra tình trạng lợi ích chỉ tập trung vào một nhóm nhỏ các nhà đầu tư. 

Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà ngày càng khó khăn khi các sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường đều nằm chủ yếu trong tay các nhà đầu cơ, nhóm này thường tự tung tự tác đẩy giá nhà lên cao. 

Để tăng cơ hội cho người mua nhà và giúp thị trường bất động sản cạnh tranh, lành mạnh hơn, giải pháp cần thực hiện là Nhà nước cần minh bạch các quy định liên quan đến đất đai, thông tin quy hoạch song song với sự phát triển của thị trường tài chính. Hiện tại, tín dụng bất động sản tăng trưởng nhanh nhưng mất cân đối.

 Trong khi đó, thị trường lại chịu nhiều ảnh hưởng từ các chính sách tín dụng mà hệ thống ngân hàng nắm vai trò ngày càng quan trọng. Điều này thể hiện qua mức tăng trưởng nhanh cũng như sự đa dạng hóa về tín dụng. 

Tuy nhiên, ngân hàng lại hạn chế tín dụng đối với thị trường bất động sản trung và dài hạn nên dễ dẫn tới nguy cơ rủi ro thanh khoản và tiềm ẩn bong bóng bất động sản.

 Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (Horea) vừa có dự thảo văn bản kiến nghị về chính sách đầu tư và xây dựng cơ bản gửi Thủ tướng Chính phủ trong hội nghị trực tuyến toàn quốc sắp diễn ra về vấn đề này. 

Đề xuất chỉ nên ban hành thuế tài sản sau năm 2020 để bổ sung nguồn thu ngân sách, đồng thời với việc sửa đổi Luật Đất đai để giảm nhẹ khoản thu tiền sử dụng đất. 

Do thuế tài sản là loại thuế trực thu đánh trực tiếp vào người tiêu dùng nên cần được lấy ý kiến các tầng lớp nhân dân trước khi thực hiện để tạo sự đồng thuận cao. 

Về biện pháp chống đầu cơ, rửa tiền, phòng chống “bong bóng” trên thị trường BĐS, hiệp hội đề xuất ban hành quy định đánh thuế người có nhiều nhà có giá trị lớn; quy định đánh thuế đối tượng đầu cơ, bao chiếm, không đưa nhà, đất vào sử dụng hoặc làm giá, thổi giá tạo ra “bong bóng”, sốt ảo. “Cần có quy định đánh thuế đối tượng đầu tư “lướt sóng”, chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi tạo lập trong trường hợp thị trường BĐS có dấu hiệu “bong bóng” - Horea nêu. 

Hiệp hội cũng đề xuất cần quy định các giao dịch BĐS phải thực hiện thanh toán qua ngân hàng để phòng chống rửa tiền, tham nhũng. Theo ông Châu, Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục sử dụng hiệu quả công cụ tín dụng và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, tránh trường hợp chuyển tiền vay tiêu dùng sang kinh doanh BĐS.

 "Các biện pháp này chỉ có thể thực hiện hiệu quả sau khi thực hiện đề án cấp mã số định danh cá nhân, căn cước công dân và quy định các giao dịch BĐS phải thực hiện thanh toán qua ngân hàng" - lãnh đạo Horea đề xuất./.

Bảo Anh