4 bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam

Trong báo cáo thị trường nhà ở 6 tháng đầu năm 2022, Bộ Xây dựng đã nêu ra 4 bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản.

Thứ nhất, thị trường đang thiếu nguồn cung trầm trọng, khiến giá nhà ở, giá bất động sản ở nhiều địa phương, nhất là các thành phố lớn liên tục tăng giá.

Thứ hai, mặc dù trong nhiều năm qua, Chính phủ cùng Bộ Xây dựng đã có nhiều giải pháp để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Thế nhưng, đến nay, số lượng dự án nhà ở rất thấp, chỉ đạt 7,4 triệu m2 mặt sàn, chỉ bằng 1/5 mục tiêu đã đề ra.

Thứ ba, trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đã tăng trưởng quá nóng. Nhiều nơi xuất hiện “sốt đất”, thậm chí là “sốt ảo”. Điều này cho thấy thị trường chưa phát triển bền vững.

Thứ tư, các sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản vẫn còn nhiều bất cập.

Để giải quyết những vấn đề bất cập này, ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề xuất một số giải pháp, học hỏi kinh nghiệm từ nước ngoài để làm thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Học tập Trung Quốc để tăng nguồn cung nhà ở

Về bất cập liên quan tới việc thiếu nguồn cung, đẩy giá nhà ở lên cao, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng, tại Trung Quốc đã áp dụng một số giải pháp như, đẩy nhanh triển khai dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Đồng thời, quốc gia này tăng cường xây dựng hệ thống quản lý sử dụng đất đối với nhà ở xã hội; thực hiện chính sách ưu đãi, hỗ trợ đối với nhu cầu nhà ở của dân cư đô thị mới.

Bên cạnh đó, Trung Quốc thực hiện tối ưu hóa hệ thống quản lý, giám sát vốn và điều tiết vĩ mô, duy trì quy mô và tiến độ cho vay hợp lý; hoàn thiện chế độ đấu giá đất và cơ chế ứng phó khẩn cấp đối với thị trường nhà ở;

Ngoài ra, Trung Quốc cũng xóa bỏ bất cập, hạn chế cản trở đến việc triển khai đầu tư bất động sản, xây dựng chính sách truyền thông và chế độ trách nhiệm trong quản lý thông tin thị trường bất động sản.

Cấp vốn từ ngân sách, để thể thành lập hội đồng phát triển nhà ở xã hội

Bất cập liên quan tới thiếu nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đề nghị xem xét mô hình của Singapore. 

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết: Singapore rất thành công trong việc phát triển nhà ở xã hội đảm bảo nguồn cung, đáp ứng nhà ở cho người dân thông qua mô hình các Tập đoàn hoặc Tổng công ty nhà nước đủ mạnh, có sự hỗ trợ của nhà nước về đất đai, tài chính để chuyên đầu tư phát triển các loại nhà này.

Theo Bộ, Nhà nước Singapore đã chủ động tham gia đầu tư cung cấp các loại hàng hóa bất động sản mà thị trường ít nhà đầu tư tham gia như nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội.. để chủ động bình ổn thị trường.

Theo đó Hội đồng phát triển nhà ở Singapore (HDB) được thành lập vào tháng 2/1960. Mỗi năm HDB nhận được từ ngân sách Nhà nước bình quân 1.2 tỷ USD cho xây dựng nhà ở xã hội.

Từ đó đến nay, HDB đã xây dựng được trên 800.000 căn hộ các loại với các tiện nghi cần thiết cho người ở theo từng đối tượng. 

Hiện nay trên 90% dân số sống ở các chung cư cao tầng trong đô thị trong đó 81% mua nhà của HDB bằng hình thức vay tiền trả dần với lãi suất căn cứ vào tình hình cụ thể. 

Một số nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc cũng tổ chức những Tổng công ty nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cung ứng nhà ở để ổn định thị trường và bảo đảm an sinh xã hội.

Đánh thuế lũy tiến đối với nhiều “đại gia” nhiều đất

Về bất cập đầu cơ đất, Bộ Xây dựng cho biết: Ở nhiều quốc gia đã áp dụng chính sách thuế để xử lý tình trạng phát triển nóng của thị trường, chống đầu cơ bất động sản, thực hiện điều tiết để thị trường phát triển ổn định lành mạnh.

Cụ thể, tại một số quốc gia như Mỹ, Anh, HongKong áp dụng hình thức thuế lũy tiến trong mua, bán bất động sản, nhà ở; áp thuế giao dịch đặc biệt trong trường hợp mua bán trong thời gian ngắn.

Trong đó, dưới 3 năm, với mức 20% giá trị tài sản; phụ phí đối với đối tượng mua bán bất động sản, nhà ở là pháp nhân nước ngoài.

Tại Canada, giai đoạn từ 2013, dòng tiền đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản tại các thành phố lớn của Canada tăng vọt, kéo theo nguồn cầu tăng theo, trong khi nguồn cung bất động sản lại đang hạn chế vì không có nhiều quỹ đất phát triển. 

Trước tình trạng này, Chính phủ Canada đã đưa ra một số chính sách như: khuyến khích người dân bán nhà (dư thừa, không sử dụng) để tăng nguồn cung; đánh thuế cao hơn đối với trường hợp sở hữu nhà ở nhưng không sử dụng để ở mà để kinh doanh nhằm hạn chế người mua nhà để đầu cơ. 

Tại Trung Quốc, giai đoạn 2004-2010, lượng vốn đầu tư khổng lồ đổ vào bất động sản khiến giá nhà đất ở Trung Quốc tăng rất cao. Trước tình trạng này, Nhà nước đã ban hành  và sửa đổi chính sách thuế mới về bán bất động sản để hạn chế đầu cơ vào bất động sản; Ngân hàng nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà nhằm hạn chế người mua nhà để đầu cơ.

Tại Hàn Quốc, áp dụng đánh thuế lũy tiến (thuế tài sản, thuế sử dụng đất) đối với người có nhiều nhà đất. Hàng năm Nhà nước đánh giá giá trị đất và giá nhà làm cơ sở thu thuế và đánh giá thị trường. 

Chính phủ áp dụng Luật Thuế chống đầu cơ, sắc thuế này đánh rất cao vào giao dịch trong thời gian ngắn. Theo đó, mua bán nhà trong vòng 1 năm thuế bằng 50% lợi nhuận, trong vòng 2 năm bằng 40% lợi nhuận, bất động sản chưa có đăng ký mà bán thì thuế là 70%.

Kiểm soát chặt chẽ hoạt động môi giới

Cuối cùng, liên quan về hoạt động sàn giao dịch bất động sản, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết: Ở nhiều quốc gia như Mỹ, Trung Quốc, Singapore, Philippin... hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, nhà môi giới bất động sản đóng vai trò rất quan trọng trong giao dịch bất động sản và được kiểm soát rất chặt chẽ. 

Các bất động sản giao dịch qua sàn và được quản lý, kiểm soát đảm bảo hoạt động chuyên nghiệp, công khai, minh bạch. 

Các nhà môi giới  bất động sản phải được đào tạo và trải qua các kỳ thi rất khắt khe về pháp luật và hiểu biết về nghề môi giới; được cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề và hoạt động trong một tổ chức; yêu cầu chế độ thực tập và kinh nghiệm đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản (5 – 10 năm).

“Đây cũng là giải pháp để quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hạn chế tình trạng hoạt động môi giới bất động sản tự do, gây nhiễu loạn thị trường”, lãnh đạo Bộ Xây dựng nói.