(CLO) Nhằm đưa ra những nhận định về thị trường và triển vọng đầu tư bất động sản (BĐS), giúp người tiêu dùng có thêm nhiều thông tin để đầu tư vào thị trường này, Báo Người tiêu dùng vừa tổ chức Hội thảo “Xu hướng chọn mua bất động sản năm 2017”, với sự tham gia của gần 200 khách mời là các chuyên gia bất động sản, chuyên gia ngân hàng và các luật sư hàng đầu tại TP.HCM.

[caption id="attachment_159796" align="aligncenter" width="600"] Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM phát biểu tại hội thảo[/caption]

Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, Ngân hàng và Luật sư, năm 2017 thị trường BĐS sẽ chững lại so với năm 2016 và đến năm 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung – cầu trong phân khúc BĐS cao cấp.

Tuy nhiên, thị trường BĐS năm 2017 vẫn còn cơ hội cho các nhà đầu tư, bởi giá nhà tại Việt Nam vẫn còn thấp hơn so với nhiều nước, hạ tầng và môi trường kinh tế của Việt Nam đang phát triển, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn và đang có xu hướng gia tăng. Ngoài các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, gửi  tiết kiệm thì kênh đầu tư BĐS vẫn được nhiều người ưu tiên lựa chọn.

[caption id="attachment_159804" align="aligncenter" width="600"] Ông Nguyễn Văn Khuê, Trưởng Cơ quan đại diện phía Nam Báo Người Tiêu Dùng[/caption]

Với những đánh giá trên, Hiệp hội BĐS TP.HCM và các chuyên gia nhận định, năm 2017 những căn hộ trung, cao cấp có vị trí tốt vẫn là sự lựa chọn hợp lý với những người có năng lực tài chính thật sự. Các căn hộ giá rẻ tuy có nhu cầu lớn nhưng nếu vị trí và hạ tầng quá kém sẽ rất khó sinh lợi cho nhà đầu tư. Phân khúc đất nền có thể bị chững lại do nhà đầu tư thấy khả năng khai thác khó. Nhà phố khu trung tâm sẽ tiếp tục ổn định giá trị do dịch vụ tốt và không bị nạn kẹt xe.

Tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Khuê, Trưởng Cơ quan đại diện phía Nam Báo Người Tiêu Dùng cho rằng: Thị trường bất động sản năm nay nghĩ khó có sự tăng đột biến về giá trong thời gian tới, nhưng sẽ có sự chuyển dịch về các phân khúc. Ví dụ như phân khúc trung và cao cấp sẽ có khó khăn hơn trong thời gian tới, đối với phân khúc đặc biệt cao cấp cần cẩn trọng hơn vì lượng tiêu thụ của phân khúc này rất thấp, lượng hấp thụ chiếm vài phần trăm trên thị trường

[caption id="attachment_159795" align="aligncenter" width="600"] Chuyên gia tài chính, ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu[/caption]

Theo thống kê chưa đầy đủ thì nguồn cung nhà ở trên thị trường hiện nay khá lớn, tại Hà Nội có khoảng 200 dự án với 60.000 – 70.000 sản phẩm và TP.HCM với khoảng hơn 200 dự án với 80.000 sản phẩm; Trong khi đó, lượng tiêu thụ mỗi năm chỉ khoảng 20.000 đến 30.000 sản phẩm. Do đó, sự cạnh tranh sắp tới vô cùng khốc liệt, chắc chắn chủ đầu tư cần tìm ra vũ khí cạnh tranh hữu hiệu hơn, cần  nhanh chóng chiếm lĩnh thị trường tương đối hạn hẹp này. Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn thì đây lại là cơ hội tốt cho người mua nhà. Chỉ đầu năm 2017, có khá nhiều nhà đầu tư mày mò thông tin để tìm mua căn hộ, đất nền để kiếm lời. Tuy nhiên, giới chuyên môn khuyến cáo rằng, thị trường năm 2017 sẽ không bám theo xu hướng của năm 2016 mà có những chuyển biến riêng biệt.

Theo đánh giá của một số chuyên gia, phân khúc căn hộ trung và cao cấp những tháng gần đây sức tiêu thụ giảm dần, nhưng những bất động sản vị trí đẹp và có không gian xanh vẫn được khách hàng lựa chọn.

[caption id="attachment_159797" align="aligncenter" width="600"] TS. Đinh Thế Hiển.[/caption]

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng thị trường sẽ không có khả năng tạo ra bong bóng trong thời gian tới. Tuy nhiên, thị trường địa ốc TP.HCM đang trong tình trạng sốt quá nóng tại một số khu vực đối với phân khúc đất nền.

Ông Châu nhận định: “Năm 2007 và 2010 là giai đoạn sốt của thị trường bất động sản, nhưng đó là giai đoạn phát triển “bong bóng” dẫn đến hậu quả khó giải quyết sau này. Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã hỗ trợ rất nhiều cho thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua, đó là giải quyết nợ xấu, hàng tồn kho và nhu cầu người tiêu dùng. Năm 2017, thị trường bất động sản tiếp tục chững lại và có sự sụt giảm đối với phân khúc cao cấp. Hiện nay, các doanh nghiệp có sự điều chỉnh lớn, tái cân bằng sản phẩm trên thị trường bất động sản có sự lệch pha về cung cầu”.

"Chẳng hạn, tại khu Đông, khu Tây nhiều nhà đầu cơ (chiếm trên 70%) đã sử dụng những thông tin các dự án hạ tầng giao thông lớn sắp hoàn thành, một số quy hoạch đô thị mới được ban hành để nâng giá bán. Theo tôi, cơn sốt này sẽ hạ nhiệt trong thời gian tới, khi thị trường nhận diện được bản chất vấn đề, tức là giá bán bị thổi quá cao nhưng không ai mua thì lập tức giá phải trở lại giá trị thực ban đầu", ông Châu phân tích thêm.

[caption id="attachment_159794" align="aligncenter" width="600"] Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia tư vấn bất động sản, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư bất động sản Việt An Hòa[/caption]

Ông Châu cũng cho rằng, các doanh nghiệp bắt đầu đầu tư vào loại sản phẩm nhà giá rẻ, vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng, nâng cao tính thanh khoản và giảm thiểu tối đa rủi ro cho các doanh nghiệp BĐS. Ví dụ như nhà ở giá 700 triệu đồng của Vingroup giúp tái cân bằng lại thị trường.

Chia sẻ về việc ngân hàng phát hành bảo lãnh cho người mua và thuê nhà hình thành trong tương lai, chuyên gia tài chính, ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu đã đặt vấn đề: “Tại sao chúng ta bảo lãnh cho thuê mua nhà trong thị trường bất động sản, người dân cần quan tâm những gì. Nhắc đến bảo lãnh thì rất an tâm. Có an toàn cho tất cả mọi người không?”.

T.S Nguyễn Trí Hiếu cho biết, ông không có thống kê cụ thể về việc các ngân hàng đã thực hiện vấn đề này như thế nào. Ông Hiếu nói: “Tôi không có con số cụ thể, nhưng tôi nghĩ con số đó sẽ rất khiêm tốn. Bên cạnh đó, người mua cũng chưa quan tâm đến vấn đề này. Họ thường an tâm về chủ đầu tư. Bản thân người mua không quan tâm, không đòi hỏi quyền lợi thì nhà đầu tư cũng không nhắc đến, bỏ qua vấn đề bảo lãnh. Như vậy, người mua nhà bỏ qua vấn đề này có hợp lý?”

[caption id="attachment_159791" align="aligncenter" width="600"] Những dự án của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh luôn được đông đảo khách hàng quan tâm[/caption]

Tại hội thảo, nhìn chung giới chuyên môn cho rằng, ở  phân khúc căn hộ, năm nay sẽ tiếp tục có nhiều dự án bung hàng, nên việc cạnh tranh hàng đầu là chất lượng sản phẩm. Bên cạnh đó, việc phân cấp giữa căn hộ có nhu cầu thực, trung cấp và cao cấp sẽ thấy rõ rệt hơn.

Nhu cầu thực ở phân khúc này sẽ vẫn dẫn đầu thị trường ở mức giá từ 1,2 -1,5 tỷ đồng, trung bình 20 triệu đồng/m2, chiếm 50% thị trường. Phân khúc căn hộ trung cấp sẽ có sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư, giá bán 1,5 tỷ - 3 tỷ đồng, trung bình 30 triệu đồng/m2, chiếm 30% thị trường.

Riêng phân khúc căn hộ cao cấp, thị trường đang ngày càng xuất hiện nhiều sản phẩm hơn và cũng được thị trường chấp nhận với mức giá 3 - 5 tỷ đồng, chiếm 17% thị trường. Đặc biệt, năm 2017 là năm bùng phát căn hộ siêu sang tọa lạc tại những vị trí trung tâm thành phố, trong đó Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm chiếm 3% thị phần, có giá 7.000-10.000 USD/m2.

Đối với đất nền, nhà phố vẫn là kênh trú ẩn được ưa thích nhất của dân đầu tư. Mặc dù thị trường 2016 đất nền đã tăng giá cao nhất, có nơi tăng trên 50% tuy nhiên giống như một vòng xoáy, các khoản tiền lợi nhuận đầu tư theo hiện tượng domino của bất động sản thường cuối cùng cũng tập trung đa số vào phân phúc này.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam trong những tháng đầu năm 2017 điểm nóng là phân khúc đất nền, cụ thể là quận 9 và Nhơn Trạch. Trước đây, giá đất ở khu vực Nhơn Trạch chỉ khoảng 2 – 3 triệu đồng/m2 nhưng thời điểm gần đây có thể tăng lên 8 triệu đồng/m2.

[caption id="attachment_159815" align="aligncenter" width="600"] Khách hàng tìm hiểu một dự án của Novaland[/caption] TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng tâm lý của nhà đầu tư đang rất thích phân khúc đất nền vì sự an toàn và chắc chắn, đất nền cũng có giới hạn… chính những điểm này phân khúc này đang thu hút nhiều nhà đầu tư. Nhưng theo ông Hiển chưa chắn phân khúc này vẫn giữ nguyên được độ hấp dẫn như thế.

Nhận định về tình hình bất động sản năm nay, ông Hiển cho rằng thị trường này sẽ gặp một số khó khăn, tuy nhiên bất động sản năm nay không có biến động mạnh mà chỉ tập trung vào một số dự án như phân khúc căn hộ, nghỉ dưỡng… Bên cạnh đó, những nhà đầu tư lớn và uy tín của các doanh nghiệp bất động sản có tiếng  như FLC, Novaland, Vingrop, Hưng Thịnh…. sẽ đưa ra thị trường những dự án tốt cho người tiêu dùng.

Tại hội thảo, ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia tư vấn bất động sản chuyên nghiệp, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng: “Nhìn chung năm 2017 là một năm thị trường bất động sản chuyển mình theo chất hơn là lượng. Sản phẩm tung ra chào bán sẽ ít hơn, căn hộ giá thấp dưới 1,5 tỷ đồng vẫn là sự lựa chọn, nhà phố 2 tỷ đồng vẫn hút khách, đất nền khu Tây và khu Nam đầu tư sẽ có lợi nhuận vượt trội hơn.

Năm 2016 đánh dấu là năm thứ 3 tăng liên tiếp của thị trường bất động sản kể từ khi thoát đáy từ đầu năm 2014. Với nhịp sóng bất động sản thú vị muôn màu, muôn vẻ của năm 2016 thì hy vọng năm 2017 sẽ có một bức tranh hoàn hảo thi vị. Sự tiêu thụ chậm lại vào 6 tháng cuối năm vừa qua đối với phân khúc căn hộ trung cao cấp đã thấy dấu hiệu bão hòa thị trường của phân khúc này. Tuy nhiên, thị trường chỉ chấp nhận những sản phẩm có vị trí đẹp và hiện hữu về không gian xung quanh.

Trong năm nay, nhiều dự án căn hộ tiếp tục tung ra việc cạnh tranh hàng đầu là chất lượng căn hộ, yếu tố quan trọng hàng đầu. Bên cạnh đó, việc phân cấp giữa căn hộ nhu cầu thực, trung cấp và cao cấp sẽ thấy rõ rệt hơn”.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, đa số chủ đầu tư cam kết lợi nhuận ít nhất cũng 3 năm, và đa số các dự án đều bàn giao 2017 -2018 nên bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn là kênh đầu tư. Tuy nhiên, việc cam kết lợi nhuận có thể đang biến tướng, bất kỳ dự án nào cũng cam kết, mặc dù ở những vị trí không tốt hoặc khai thác không hiệu quả, và khách hàng bắt đầu nhận ra điều này nên thị trường này sẽ chững lại một thời gian nhất định nào đó trong năm.

Theo một số chuyên gia, năm nay lãi suất có xu hướng tăng, dự tính dao động khoảng 0,5% đến 1,5%, các ngân hàng hạn chế cho vay đối với các dự án bất động sản, nhưng thực tế sẽ không ảnh hướng quá lớn đến các chủ đầu tư, bởi các chủ dự án lớn sẽ có giải pháp huy động từ những nguồn vốn khác, trong đó dòng vốn nước ngoài đang mạnh dạn đổ vào BĐS sau một thời gian nhận thấy sự hấp dẫn của thị trường này.

Thu Hiền