(CLO) Ngày 29/6/2012, UBND tỉnh P ban hành quyết định số 1708/QĐ-UBND về việc giao 5.013 m² đất xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh cho Công ty Cổ phần A. để đầu tư xây dựng khách sạn kinh doanh dịch vụ tổng hợp; hình thức giao đất: Nhà nước giao giao đất có thu tiền sử dụng đất; thời hạn giao đất: 50 năm kể từ ngày ký quyết định này.

Nay, do không có nhu cầu thực hiện, Công ty dự định chuyển nhượng dự án đầu tư này cho vợ chồng ông Nguyễn Văn L dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng góp vốn với giá trị tài sản 2,5 tỷ đồng là quyền sử dụng 5.013 m² đất và tài sản cố định trên đất hiện tại là mấy dãy nhà xây cấp 4 kinh doanh ăn uống và dịch vụ thương mại khác. Để đảm bảo thực hiện hợp đồng, Công ty yêu cầu bên nhận chuyển nhượng đặt cọc 1 tỷ đồng.

Theo bản vẽ, dự án có khách sạn 5 tầng, các nhà hàng ăn uống, sân tennit, bể bơi, bãi để ô tô, sân lát gạch block, đường bê tông… Nhưng kể từ thời điểm UBND tỉnh ban hành quyết định giao đất cho Công ty (29/6/2012) đến nay vẫn chưa được xây dựng; công ty cũng chưa được cấp Giấy CNQSD đất.

Ông Nguyễn Văn L hỏi:

Trong hoàn cảnh như vậy, về pháp lý, tôi nhận chuyển nhượng dự án này có an toàn không?

Ý kiến tư vấn:

Không “an toàn”, bởi việc chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật Đầu tư cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác, nhưng phải “tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất”(điểm c, khoản 1 điều 45).

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai, điều kiện bắt buộc để được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên chuyển nhượng phải có Giấy CNQSD đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 (quyền sử dụng đất có liên quan đến yếu tố nước ngoài) và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

Tại khoản 2 Điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy CNQSD đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định một số điều kiện khác buộc bên chuyển nhượng phải đáp ứng (thậm chí ngay cả trong trường hợp bên chuyển nhượng đã có Giấy CNQSD đất) thì mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như: “Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt” (mục d, khoản 1 điều 49).

Tại Điều 13 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, Chính phủ quy định phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy CNQSD đất, đi kèm là biện pháp khắc phục hậu quả: buộc bên vi phạm “phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm này”.

Theo quy định tại điểm i, khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai: “Đất được Nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì “chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.

Luật gia, Nhà báo Nguyễn Chấn