Các doanh nghiệp bất động sản đang “khát vốn”

Trong 2 năm gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục ban hành các chính sách thắt chặt tín dụng, kiểm soát lãi vay và tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản. Điều này đã khiến các “ông lớn” trong ngành “khát vốn”.

Do đó, để đảm bảo nguồn vốn ổn định nhằm phát triển dự án, các doanh nghiệp bất động sản đã tìm tới kênh trái phiếu doanh nghiệp như một giải pháp “cứu cánh”, với số lượng ngày càng gia tăng.

Báo cáo của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam cho thấy, trong quý II/2021, trong nhóm trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong nước, nhóm các doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 với tổng giá trị phát hành đạt 4.950 tỷ đồng, chỉ sau nhóm ngành ngân hàng.

Còn theo SSI Research, trong quý II/2021, trái phiếu bất động sản đạt mức 64,4 nghìn tỷ đồng, tăng 131% so với quý 1/2021 và tăng 285% so với quý 2/2020. 

SSI Research cũng nhận xét: Bất động sản là nhóm ngành phát hành nhiều trái phiếu nhất thị trường, kể từ năm 2019 cho tới nay, với lượng trái phiếu chiếm tới 42% tổng số lượng trái phiếu hiện có trên thị trường. 

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng là nhóm có lãi suất rất hấp dẫn, với kỳ hạn 10,3%/năm cho kỳ hạn đầu tiên, sau đó thả nổi theo lãi suất ngân hàng, cộng thêm mức ưu đãi 3% - 5%, tùy doanh nghiệp.

64% trái phiếu được đảm bảo bằng “tài sản bất định”

Báo cáo của SSI Research cũng cho thấy, đa phần các doanh nghiệp bất động sản khi phát hành trái phiếu đang lấy chính cổ phiếu được niêm yết trên sàn làm tài sản bảo đảm. Đây được gọi là “tài sản bất định”. Tính tới thời điểm hiện tại, gần 64% tổng số trái phiếu bất động sản đang lưu hành trên thị trường được đảm bảo bằng “tài sản bất định” này.

Tuy nhiên, việc lấy “tài sản bất định” làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu sẽ mang lại rất nhiều rủi cho nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm. Ví dụ, khi một doanh nghiệp phát hành gặp vấn đề trong hoạt động kinh doanh, có thể dẫn đến phá sản, thì cổ phiếu doanh nghiệp đó, chẳng khác gì “mớ giấy lộn”. Như vậy, việc đảm bảo trái phiếu bằng cổ phiếu coi như không có giá trị.

Đồng tình với nhận định này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - giảng viên Học viện Tài chính nhận định: Việc các doanh nghiệp tung ồ ạt trái phiếu, trong khi nhà đầu tư trong nước còn thiếu kinh nghiệm, đây sẽ là nguy cơ tiềm ẩn cho cả hệ thống chứng khoán, trái phiếu.

“Chúng ta biết rằng, trái phiếu là một trong những kênh huy động vốn mới ở Việt Nam. Cũng vì đây là kênh huy động vốn mới, nên có nhiều nhà đầu tư mới, thiếu kinh nghiệm, vì ham lãi suất cao mà mua trái phiếu theo phong trào”, ông Thịnh nói.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận xét: Các chính sách siết chặt tín dụng, đã khiến các doanh nghiệp bất động sản tìm đến kênh trái phiếu để huy động vốn là điều dễ hiểu. Và để thu hút nhà đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đưa ra mức lãi suất hấp dẫn, cao hơn so với mặt bằng huy động từ hệ thống ngân hàng. 

“Mặc dù, các cơ quan quản lý Nhà nước như Bộ Tài chính thường xuyên có cảnh báo rủi ro của trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu bất động sản. Thế nhưng, hiện nay, vì lãi suất cao hơn nhiều so với ngân hàng, nên nhiều nhà đầu tư vấn đánh liều mạo hiểm”, ông Thịnh tiết lộ.

Về vấn đề trái phiếu bất động sản được đảm bảo bằng “tài sản bất định”, ông Thịnh cho biết, trên thị trường hiện nay có 2 loại trái phiếu doanh nghiệp.

Một là ngân hàng hoặc một tổ chức tài chính nào đó đứng ra bảo lãnh thanh toán trái phiếu. Khi đến hạn, nhà phát hành vay mà không có khả năng trả thì ngân hàng, tổ chức tài chính đứng ra đảm bảo thanh toán. Tuy nhiên, ông Thịnh cho biết, trường hợp này ít.

Thứ hai là bảo lãnh phát hành. Tức là, khi phát hành trái phiếu, nếu doanh nghiệp không bán hết, thì sẽ có người đứng ra mua hết trái phiếu đó. Tuy nhiên, người đứng ra bảo lãnh sẽ không có trách nhiệm bảo lãnh thanh toán, khi xảy ra sự cố. 

Ông Thịnh nhận xét: Một số cá nhân, nhà đầu tư có sự lầm tưởng, khi thấy các trái phiếu được ngân hàng, công ty tài chính bán ra thì lại nghĩ được bảo đảm thanh toán, nhưng đây là điều không phải, họ chỉ bảo lãnh để phát hành thu lợi nhuận mà thôi. 

“Vì thế, chúng tôi cảnh báo tất cả thị trường trái phiếu ở Việt Nam còn đang mới, Bộ Tài chính cũng đã có những quy định siết chặt hơn nhưng doanh nghiệp vẫn có quyền phát hành. Đây chính là điều bất cập”, ông Thịnh thẳng thắn chia sẻ.

Đồng tình với nhận định trên, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế nhận định: Trái phiếu là một kênh đầu tư của cả cá nhân và tổ chức với mức lãi suất tương đối hấp dẫn, nhất là khi ngân hàng đang thắt chặt tín dụng vào bất động sản và trong bối cảnh dịch Covid-19 đang tạo ra những khó khăn cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, trong quy luật kinh tế, lợi nhuận cao thường gắn với rủi ro cao. Doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu không hẳn là do không vay được vốn ngân hàng, mà có thể là đó tính toán về cơ cấu nguồn vốn. Tức là họ có thể vay một phần và phát hành trái phiếu một phần để huy động vốn lâu dài.

Do đó, ông Lực cho rằng, cần phải hiểu rõ, nắm bắt các thông tin doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản cũng như về giao dịch phát hành đó, nhất là các điều kiện về lãi suất, về tài sản đảm bảo, về thanh toán gốc và lãi, điều kiện chuyển nhượng, tính minh bạch.

Cẩn trọng khi đầu tư trái phiếu bất động sản

Trước hiện tượng trên, Vụ Tài chính ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước cho biết, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ rủi ro khi quyết định đầu tư trái phiếu riêng lẻ, tìm hiểu kỹ các điều kiện, điều khoản của trái phiếu và tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành.

Đặc biệt cần hết sức thận trọng khi quyết định mua trái phiếu của doanh nghiệp có tình hình tài chính kém, kinh doanh thua lỗ; doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo và nhà đầu tư cá nhân nên thận trọng với việc chào mời và cam kết của các tổ chức phân phối trái phiếu, trong đó có việc xác nhận nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, không mua trái phiếu chỉ vì lãi suất cao và rủi ro cho nhà đầu tư cũng sẽ tiềm ẩn lớn khi thị trường bất động sản có biến động tiêu cực.

Còn theo nhận định của SSI Research, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Do đó, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư cá nhân khi rót tiền vào kênh trái phiếu doanh nghiệp phải thẩm định được hoạt động kinh doanh, nhận diện các rủi ro của doanh nghiệp, tham khảo kỹ các điều khoản hợp đồng như cam kết mua lại trước hạn, xử lý tài sản đảm bảo. Nếu không đủ khả năng, nhà đầu tư cá nhân có thể tìm đến những tổ chức, chuyên gia tài chính chứng khoán thẩm định giúp.

Đặc biệt, nhà đầu tư cũng cần lưu ý phân bổ cơ cấu tài sản khi rót tiền vào trái phiếu doanh nghiệp. Đây là kênh đầu tư trung dài hạn với kỳ hạn phổ biến trên thị trường 1-3 năm nên nhà đầu tư cá nhân cần tính toán kỹ về dòng tiền nhàn rỗi của mình, chấp nhận bị chôn vốn trong một khoảng thời gian.

Việt Vũ