Trong vài năm gần đây, thị trường trái phiếu Việt Nam chứng kiến hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản mở bán trái phiếu. Ngay cả trong bối cảnh dịch bệnh phức tạp nhất, thị trường trái phiếu vẫn sôi động.

Vì sao các doanh nghiệp bất động sản tăng cường phát hành trái phiếu?

Trích dẫn số liệu từ VNDirect, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý III/2021, tổng giá trị trái phiếu phát hành đạt mức 11.744 tỷ đồng, giảm 25% so với quý trước, đồng thời giảm 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, 88 doanh nghiệp phát hành tổng cộng 107.944 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, giảm 20,8% so với quý trước, tỷ lệ phát hành thành công đạt 63,4%.

Theo Bộ Xây dựng, mặc dù tổng giá trị trái phiếu trong quý III giảm, thế nhưng, trái phiếu bất động sản vẫn tăng rất mạnh. Cụ thể, trong quý, bất động sản là ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, chiếm 46,8% tổng giá trị phát hành, tương đương 52.287 tỷ đồng, tăng 60,2% so với quý trước. 

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu có lãi suất khá cao, khoảng 7,4% - 13%/năm, cao gấp đôi, thậm chí gấp 2,5 so với lãi suất tiền gửi.

Với mức lãi suất hấp dẫn, trái phiếu bất động sản đang trở kênh hút vốn hàng đầu hiện nay. Tuy nhiên, điều này đã cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản đang “đói” vốn.

Trên thực tế, trong vài năm trở lại đây, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều biện pháp siết chặt tín dụng, đặc biệt là các khoản vay liên quan tới bất động sản. Do đó, việc các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận với nguồn vốn từ ngân hàng không phải là dễ dàng. Chính vì lý do này, trái phiếu chính là “phao cứu sinh” cho các doanh nghiệp bất động sản đang đang cần dòng vốn để tiếp tục cuộc đua thị phần.

Trái phiếu bất động sản, vàng thau lẫn lộn

Nhận định về điều này, đại diện FiinGroup, tính đến hết tháng 9/2021, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu, năng lực trả nợ vay rất yếu.

Các chỉ số đánh giá năng lực trả nợ vay và đòn bẩy đều đang ở mức đáng báo động. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (Nợ vay ròng/Vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1x trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5x.

Mức độ đòn bẩy tính tới hiện tại còn cao còn nữa, khi giá trị trái phiếu phát hành mới bởi các doanh nghiệp Bất động sản chưa niêm yết trong 9 tháng đầu năm 2021  đạt khoảng 100 nghìn tỷ, tương đương 38% tổng tài sản của họ tại thời điểm cuối năm 2020, trong khi con số này với các doanh nghiệp đã niêm yết chỉ chiếm khoảng 4%.

Trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết này đầu hết là phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng và công ty chứng khoán và phần lớn có tài sản tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Tuy nhiên, có sự phân hóa rất lớn về chất lượng tín dụng giữa các nhà phát hành. 

Điều này là đặc biệt quan trọng với các nhà đầu tư, không chỉ cá nhân chuyên nghiệp mà cả các nhà đầu tư định chế tài chính để có thể đánh giá được những rủi ro đi kèm.

Trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết này đầu hết là phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng và công ty chứng khoán và phần lớn có tài sản tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. 

Tuy nhiên, có sự phân hóa rất lớn về chất lượng tín dụng giữa các nhà phát hành. Điều này là đặc biệt quan trọng với các nhà đầu tư, không chỉ cá nhân chuyên nghiệp mà cả các nhà đầu tư định chế tài chính để có thể đánh giá được những rủi ro đi kèm.

FinGroup lưu ý, chất lượng các nhà phát hành trái phiếu là các doanh nghiệp chưa niêm yết. Mặc dù hầu hết là phát hành riêng lẻ và 86% trái phiếu phát hành có tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, ở góc độ rủi ro tín dụng thì đây là yếu tố rủi ro chính không chỉ đối với nhà đầu tư trái phiếu mà cả kênh tín dụng ngân hàng.

“Các chỉ số đánh giá khả năng trả nợ của nhóm nhà phát hành này đều ở mức rất kém và điều này có nhiều ngụ ý cho các thành phần của thị trường bao gồm cả nhà đầu tư, đơn vị tư vấn, cơ quan quản lý và chính bản thân các doanh nghiệp đó", báo cáo nhấn mạnh.

Trước tình hình này, đại diện FiinGroup cho rằng, đây là lúc ngân hàng và các nhà đầu tư tổ chức cần rà soát và đánh giá kỹ lưỡng về chu kỳ của ngành bất động sản và đưa ra các biện pháp hỗ trợ và tái cấu trúc tùy theo đặc thù của từng phân khúc cho vay cũng như đặc thù của từng chủ đầu tư, từng dự án. 

“Đối với các khoản tín dụng mới, các định chế tài chính cần thận trọng trong việc lựa chọn các dự án và chủ đầu tư bất động sản để phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình”, FiinGroup cho biết?