Lo ngại siết chặt vốn liên quan tới bất động sản

Vài năm trở lại đây, bất động sản đã trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam. Đơn cử, trong giai đoạn 2019 - 2021, bất động sản đã đóng góp 14% GDP. Riêng trong năm 2021, bất động sản đóng góp tới 3,58% GDP.

Để phát triển các dự án, các doanh nghiệp bất động sản có rất nhiều cách để huy động vốn, như vốn tự có, vốn góp, vốn FDI, hoặc một số nguồn vốn khác huy động từ thị trường vốn như cổ phiếu, trái phiếu, các quỹ đầu tư,...

Tuy nhiên, từ năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản đã lâm vào tình cảnh khó khăn, khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt dòng vốn vay từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại.

Đặc biệt, trong thời gian qua, trước những vụ lùm xùm liên quan tới việc huy động vốn sai luật của một số doanh nghiệp bất động sản. Một số ý kiến cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần “siết chặt” và “kiểm soát” dòng vốn, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu trước khi “bơm” vào thị trường bất động sản.

Tại buổi Hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam” diễn ra vào chiều 9/5, TS Vũ Tiến Lộc, đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, những chuyện xảy ra với thị trường vốn bất động sản vừa qua là tất yếu nhưng đó chỉ là một bộ phận của thị trường chứ không phải bức tranh chung.

“Do đó, khi một số ý kiến nhắc những từ ngữ như “quản lý”, “siết lại”, “điều tiết”… nghe rất đáng sợ”, TS Vũ Tiến Lộc cho biết.

Theo ông, Nhà nước đang thực hiện chương trình phục hồi thị trường bất động sản. Bất cứ cản trở nào gây ra khủng hoảng với thị trường bất động sản cũng sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế, những ngành liên đới.

Dù vậy, trong bối cảnh cơ chế, pháp luật vẫn còn nhiều kẽ hở, cơ quan quản lý Nhà nước cũng vẫn cần có thêm công cụ quản lý mới để quản trị rủi ro: “Tôi đồng ý thị trường cần phát triển bền vững, an toàn nhưng bối cảnh hiện nay, không có sự an toàn tuyệt đối mà phải theo phương thức quản trị rủi ro”, ông Lộc nói.

Khơi thông dòng vốn bất động sản

Đồng tình với nhận định này, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, Bộ Tài chính đánh giá: Để khơi thông nguồn vốn bất động sản, giúp thị trường phát huy được hết vai trò của mình trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ đổi mới nhận thức, hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước… 

Thứ nhất, về phía Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại, tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn này cho thị trường bất động sản là một trong những chính sách cần được quan tâm đúng mức trong giai đoạn tới. 

Chính sách tiền tệ cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng của nguồn vốn tín dụng vào khu vực bất động sản.

Bên cạnh đó, quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có bất động sản) không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng, cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng bất động sản.

Phát triển chính sách tín dụng liên kết để tháo gỡ bài toán vướng mắc, khó khăn về dòng tiền. Nhiều ngân hàng thương mại đã thực hiện chính sách tín dụng liên kết giữa các khách hàng của mình là nhà đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng. 

“Điều này giúp ngân hàng chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, thu hồi được nợ, hạn chế nợ xấu, giúp doanh nghiệp có vốn để tiếp tục hoạt động và giảm bớt sự khó khăn của thị trường bất động sản”, ông Long nói.

Thứ hai, thu hút dòng vốn FDI là giải pháp lâu dài. Với dòng vốn FDI, khuyến khích nguồn vốn này phát triển các dự án phức hợp trọng điểm, có quy mô lớn. 

Đối với các dự án FDI đang triển khai, cần giám sát chặt chẽ đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, tình hình huy động vốn và thanh toán các khoản nợ cũng như các khoản thuế. Còn với dòng vốn FII, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phiếu của các doanh nghiệp trong nước thông qua minh bạch hóa thông tin.

Thứ ba, Chính phủ sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản…; thì việc phát triển các quỹ tín thác là điều có thể được mong đợi.

Thứ tư, về phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp: Việc siết trái phiếu doanh nghiệp nên thực hiện có lộ trình, từ từ, từng bước một. Nếu phanh quá gấp thị trường trái phiếu, sẽ gây ra các cú sốc cho thị trường, không mang lại lợi ích cho nền kinh tế.

Cần thiết đánh giá hạn mức tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn đủ khách quan để đánh giá những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Chỉ nên đưa ra các quy định để ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trên thị trường trái phiếu, chứ không nên đưa ra các quy định siết quá chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

“Ngược lại, vẫn cần khuyến khích các doanh nghiệp tốt tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, làm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng”, PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh.