Căn hộ siêu sang xuất hiện ồ ạt tại TP.HCM

Ghi nhận trên thị trường cho thấy, số lượng dự án căn hộ siêu sang tại TP.HCM hiện chiếm áp đảo về cả số lượng, lẫn giá bán. Đơn cử, nằm ngay trung tâm quận 1, dự án One Central Saigon đang giữ kỷ lục về giá bán, với giá dự kiến trên dưới 25.000 - 30.000 USD/m2, tương đương 650 triệu - 800 triệu đồng/m2. Một căn hộ rẻ nhất tại dự án này, hiện cũng được chào bán với giá 45 tỷ đồng, đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì 2%.

Cùng nằm trong trung tâm quận 1, dự án Grand Marina cũng nổi tiếng không kém, khi giá mở bán được chủ đầu tư công bố lên tới 16.000 USD/m2, tương đương 368 triệu đồng/m2. Được biết, cả hai dự án One Central Saigon và Grand Marina đều thuộc về một chủ đầu tư, là Masterise Group.

Ngoài ra, tại TP.HCM còn có 2 dự án The Centennial Saigon và Centennial cũng nằm tại quận 1, được chủ đầu tư công bố lên đến 14.500 USD/m2, tương đương 333 triệu đồng/m2;...

Trong khi đó, tại Hà Nội, hiện không có dự án chung cư nào có giá bán vượt qua ngưỡng 300 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, ở phân khúc siêu sang, cũng có một số đại diện ở khu vực quận Hoàn Kiếm, có giá trị lên tới 150 - 250 triệu đồng/m2.

Một chủ đầu tư giải thích, các căn hộ siêu sang đều nằm ở trung tâm thành phố, kinh phí giải phóng mặt bằng vốn đã rất cao. Bên cạnh đó, khu vực trung tâm thành phố bị giới hạn chiều cao tòa nhà, giới hạn số lượng căn hộ.

Ngoài phần diện tích nhà ở, quỹ đất của dự án phải dành cho việc phát triển công viên cây xanh, các dịch vụ tiện ích đi kèm. Do đó, các dự án nêu trên mới có giá bán “trên trời”, lên tới hàng trăm triệu đồng cho mỗi mét vuông.

Vì sao căn hộ siêu sang tập trung nhiều ở TP.HCM?

Có thể thấy, TP.HCM đang là “đất lành, chim đậu” của dòng sản phẩm căn hộ siêu sang. Trong khi đó, có nhiều lý do khiến các “ông lớn” vẫn còn e ngại khi đầu tư vào dòng sản phẩm căn hộ siêu sang tại Hà Nội.

Giới chuyên gia nhận định, quy mô kinh tế của TP.HCM vẫn lớn hơn nhiều so với Hà Nội. Giới siêu giàu cũng tập trung nhiều ở TP.HCM. Do đó, lượng khách tiếp cận với dòng căn hộ siêu sang tại TP.HCM cũng sẽ nhiều và phong phú hơn.

Thứ hai, về thói quen chi tiêu. Người Hà Nội, nhất là giới siêu giàu Thủ đô vẫn thích ở nhà đất, biệt thự cao cấp, hơn là ở chung cư. Ngược lại, giới siêu giàu TP.HCM lại chuộng ở chung cư hơn, hoặc họ mua để đầu tư,....

Nhìn vào các số liệu báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản, Savills và JLL cho thấy, tỷ lệ hấp thụ các dự án căn hộ TP.HCM luôn duy trì ở mức rất cao, trên 85%. Ngay cả những căn hộ hạng A, có giá bán từ 60 - 80 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ cũng xấp xỉ 75% - 80%.

Trong khi đó, tại Hà Nội, chỉ có dòng căn hộ bình dân và giá rẻ mới đạt tỷ lệ hấp thụ trên 80%, còn các dự án căn hộ hạng A duy trì ở mức thấp, chỉ khoảng 25% - 30%. Đặc biệt, giá căn hộ hạng A tại Hà Nội rẻ hơn khoảng 15% - 20% so với TP.HCM.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, dòng sản phẩm là liền kề, biệt thự tại Hà Nội lại có tỷ lệ hấp thụ rất cao, nhiều dự án gần như “cháy hàng”. Còn tại TP.HCM, do quỹ đất hạn chế, nên dòng sản phẩm này thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, hạn chế giao dịch trên thị trường.

Dù vậy, Hà Nội vẫn là mảnh đất tiềm năng cho các dự án căn hộ siêu sang cập bến. Tuy nhiên, vào thời điểm này chưa thích hợp. Có thể trong 5 - 10 năm nữa, Hà Nội sẽ có các dự án có giá trị cao tương đương như trong TP.HCM.

Thị trường có thật sự cần căn hộ siêu sang?

Với giá bán lên tới hàng trăm triệu đồng/m2, có thể nói phân khúc căn hộ siêu sang không dành cho đại đa số người dân Việt Nam. Do đó, việc ra mắt ồ ạt các dự án căn hộ siêu sang, nhiều khả năng sẽ tạo ra sự dư thừa nguồn cung trong tương lai.

Ngay tại thời điểm hiện tại, các dự án căn hộ hạng sang, tiệm cận phân khúc siêu sang, có giá mở bán trên 100 triệu đồng/m2 cũng đang khó bán, khối lượng giao dịch tương đối thưa thớt. Ngay tại Hà Nội, một dự án căn hộ có giá mở bán khoảng 120 triệu đồng/m2, nằm ở khu vực Hoàn Kiếm, tỷ lệ hấp thụ dự án chưa tới 20%.

Nhằm kích thích thị trường, các chủ đầu tư dự án căn hộ hạng sang buộc phải đưa ra các chương trình khuyến mại tặng quà, tặng xe hoặc “cắt lỗ”, giảm giá trực tiếp vào sản phẩm.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc các chủ đầu tư đua nhau đưa ra các dự án có giá bán “trên trời”, không phải là phản ứng có lợi cho thị trường vì tình trạng kích giá càng rầm rộ sẽ có tác động lây lan trên diện rộng.

Theo ông Châu, thực tế, rất ít dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hạng sang, siêu sang hoặc đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch, thiết kế, các tiện ích và dịch vụ. Nhiều công trình chung cư cao tầng được chủ đầu tư tự phong dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.

Bên cạnh các chuẩn mực cao cấp, hạng sang và siêu sang, các tên gọi mỹ miều bằng tiếng nước ngoài như căn hộ thuộc phân khúc luxury (hạng sang), hi-end, premier (cao cấp), royal (hoàng gia)... đang được một số chủ đầu tư sử dụng tràn lan. Giới buôn căn hộ tùy tiện sử dụng các thuật ngữ này như một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm.

Chủ tịch HoREA cho rằng, thời điểm mở bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai dưới mác chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang là giai đoạn mà người mua nhà dễ bị lừa dối, dễ bị mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo.

Trao đổi với PV Báo Nhà báo & Công luận, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, trên thế giới, hơn 60% bất động sản có thương hiệu, căn hộ siêu sang đều tập trung ở các đô thị hiện đại. Tại TP.HCM có thể kể đến JW Marriott, Hà Nội sắp tới cũng có một số dự án nằm trong phân khúc này.

“Tôi cho rằng bất động sản nhà ở có thương hiệu, căn hộ siêu sang sẽ là một xu hướng xuất hiện nhiều hơn vài năm tới, mang tới thị trường loại hình nhà ở từ các thương hiệu nổi tiếng có tiêu chuẩn thiết kế, quản lý cao cấp”, ông Matthew Powell cho biết.

Tâm lý mua nhà tại thị trường Việt Nam cũng tương tự nhiều thị trường khác trên thế giới: nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có chất lượng xây dựng tốt, được quản lý vận hành chuyên nghiệp, và khả năng thương mại hóa tốt, từ đó sản phẩm có thể mang lại lợi ích kinh tế hấp dẫn cho chủ sở hữu.

“Thị trường Việt Nam đang cần những thương hiệu căn hộ cao cấp như vậy. Trong thời gian tới các thương hiệu lớn này sẽ được biết đến nhiều hơn, thị trường sẽ có những phản ứng tích cực đối với loại hình sản phẩm này”, ông Matthew Powell chia sẻ.

Việt Vũ