Theo HoREA, hiện nay mức khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá thấp, chỉ chiếm khoảng 20% chi phí bồi thường thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra.

Hiệp hội đề nghị điều chỉnh cách tính hệ số sử dụng diện tích sàn kinh doanh căn hộ của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố, không tính doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe ô tô (phần không thuộc sở hữu của chủ đầu tư) vào doanh thu dự án. Bởi đây là nguồn thu của Ban quản trị chung cư chứ không phải là nguồn thu của chủ đầu tư.

HoREA cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng bãi bỏ chế định thu tiền sử dụng đất mà chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp hoặc thành đất ở, với thuế suất phù hợp để tạo điều kiện làm giảm giá thành bất động sản, nhà ở.

Cơ chế này cũng là cơ sở để xem xét ban hành luật thuế tài sản, bất động sản, không dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế. Thuế tài sản - bất động sản sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn. Người tiêu dùng có cơ hội hưởng lợi vì giá nhà ở có điều kiện giảm hơn so với trước. Lý do là hiện nay tiền sử dụng đất đang chiếm khoảng trên dưới 10% giá căn hộ chung cư, trên dưới 30% giá nhà phố và khoảng 50% giá biệt thự trong dự án.

Cụ thể, theo HoREA trước đây, Luật Nhà ở 2005 có quy định "Việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu thì phải được hai phần ba (2/3, khoảng 66%) tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý", điều này giúp cho công tác phá dỡ nhà chung cư cũ được tiến hành nhanh hơn. Tuy nhiên, quy định này đã bị bãi bỏ trong Luật Nhà ở 2014.

Cụ thể tại khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định: "Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được tất cả (100%) các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư".

Theo HoREA quy định này của Luật nhà ở 2014 là một trở ngại cho việc quyết định phá dỡ nhà chung cư cũ. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị giải pháp để tháo gỡ khó khăn này bằng việc sửa đổi khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 thành: "Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được tối thiểu 2/3 (hoặc 3/4) các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư; Quyền lợi của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại được đảm bảo như nhau.”

Về ưu đãi miễn tiền sử dụng đất dự án xây dựng lại chung cư cũ, theo HoREA hiện nay Khoản 4 Điều 15 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định: "Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng nêu tại Khoản 3 Điều này)". HoREA cho biết đây là chính sách hỗ trợ rất tích cực, nhưng trên thực tế lại chưa có cơ chế để thực hiện. Bởi vậy hiệp hội kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng có hướng dẫn thực hiện để áp dụng trong trường hợp xây dựng lại chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang đô thị.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị bổ sung "Chỉ tiêu quy hoạch về dân số" vào Nghị định 101/2015/NĐ-CP theo hướng tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án xây dựng lại chung cư cũ. Điều này vừa đảm bảo đủ quỹ nhà để thực hiện tái định cư tại chỗ, kể cả tái định cư các hộ khẩu ghép, vừa có thêm căn hộ để bán kinh doanh, thu hồi vốn và có lãi hợp lý.

Hùng Quang