Tiềm năng lớn

Khảo sát của PV tại các “điểm nóng” thời điểm đầu tháng 4/2019 tại khu vực mặt đường 286 giá mỗi m2 đất giá khoảng 50 - 55 triệu đồng, trong khi trước Tết giá chỉ 40 - 45 triệu đồng; đất giãn dân Nghiêm Xá phía trong giá 17 - 18 triệu đồng còn phía mặt đường 295 giá 32 - 35 triệu đồng. Đất khu dân cư trong ngõ, cách trung tâm thị trấn hơn 5 phút đi xe giá cũng xấp xỉ 10 triệu đồng/m2… Một cán bộ của UBND thị trấn Chờ cho biết, giá đất đã tăng tới 20 - 25% kể từ sau Tết và có nhiều giao dịch thành công, nhất là đối với đất nền dự án có vị trí đắc địa nằm trên mặt đường 295.

Thị trường bất động sản Bắc Ninh nói chung và khu vực Yên Phong sôi động trở lại không nằm ngoài dự đoán của nhiều nhà đầu tư. Bởi trước đó, nhiều chuyên gia đã nhận định xu hướng hiện nay là các chủ đầu tư phát triển nhiều dự án ở khu vực lân cận Hà Nội như Bắc Ninh, Hà Nam, Vĩnh Phúc… do cơ sở hạ tầng được kéo rời ra khỏi trung tâm Hà Nội, cơ sở hạ tầng phát triển ở đâu là giá đất ở đó sẽ tăng lên.

Lý giải về sự phát triển mạnh mẽ của thị trường Bắc Ninh, theo các chuyên gia bất động sản, là do địa phương này thu hút lượng lớn các kỹ sư, chuyên gia nước ngoài, chủ yếu đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản về làm việc tại các khu công nghiệp.

Theo số liệu thống kê của tỉnh Bắc Ninh, các doanh nghiệp có vốn FDI đã thu hút gần 200.000 lao động trong và ngoài tỉnh, hàng nghìn chuyên gia, kỹ sư nước ngoài và lực lượng lao động này tăng từ 20 - 25% mỗi năm. Đi kèm với đó là nhu cầu nhà ở rất lớn. Tuy nhiên, hiện nay cơ sở hạ tầng và dịch vụ tại Bắc Ninh lại chưa theo kịp cả số lượng và chất lượng để đáp ứng nhu cầu cá nhân cho lượng lao động này.

Bên cạnh đó là tiềm năng phát triển đã thuyết phục được những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Khu vực Yên Phong đã hiện diện những khu công nghiệp thu hút hàng tỷ USD mỗi năm của các doanh nghiệp nước ngoài như Samsung, Panasonic, Canon... Bên cạnh đó, Khu công nghiệp VSIP 2 Bắc Ninh đang triển khai tại thị trấn Chờ, Khu công nghiệp Viglacera đã triển khai giải phóng mặt bằng tại khu vực Tam Giang - Đông Tiến - Trung Nghĩa - thị trấn Chờ là những yếu tố trực tiếp thúc đẩy thị trường bất động sản khu vực thêm sôi động. Chỉ ngay sau khi có thông tin trên, lượng khách đầu tư đã đổ ngay lập tức đổ về khu vực Yên Phong.

Không chỉ có các khu vực đô thị mới được đầu tư mạnh mà trên địa bàn thị trấn Chờ - thủ phủ của huyện Yên Phong - cơ sở hạ tầng cũng được đầu tư dần hoàn chỉnh. Theo ông Phạm Đức Định, Phó trưởng Phòng TNMT huyện Yên Phong, trong năm 2018, nhiều tuyến đường huyết mạch chạy qua địa bàn huyện đã được đẩy nhanh tiến độ như đường 286 từ thị trấn Chờ đi Hòa Tiến, Tỉnh lộ 277 Chờ đi Từ Sơn, đường Ngô Xá - Phù Cầm, Tỉnh lộ 276... Trung tâm hành chính công các xã Đông Tiến, Văn Môn được khởi công xây dựng theo hình thức BT… Huyện đã lập Đề án nâng cấp đô thị Yên Phong theo lộ trình trở thành thị xã năm 2020 và thành quận năm 2022.

Theo quy hoạch vùng, đến năm 2030 toàn tỉnh Bắc Ninh có 9 đô thị, trong đó: thị trấn Chờ sẽ trở thành đô thị loại IV với diện tích 9.680,2 ha; đến năm 2030 dân số 174.000 người (nội thị 40.000 người và ngoại thị 134.000 người). Các khu đô thị và dịch vụ thị trấn Chờ sẽ đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và dịch vụ để tạo cơ sở hình thành một khu đô thị mới đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phù hợp với định hướng quy hoạch xây dựng đô thị tỉnh Bắc Ninh.

Tuy khả năng mang lại lợi nhuận rất lớn cả trước mắt cũng như tiềm năng phát triển về lâu dài đối với bất động sản khu vực thị trấn Chờ nói riêng cũng như huyện Yên Phong nói chung là rất khả quan nhưng các nhà đầu tư cũng rất cần thận trọng với những giao dịch không chính chủ. Được biết, gần đây, việc mua bán chuyển nhượng đối với đất dự án ở khu vực thị trấn Chờ khá nhiễu loạn. Nhiều hộ dân được đất tái định cư đã bán trao tay cho các nhà đầu tư đến từ Bắc Ninh, Hà Nội và nhiều nơi khác trong khi các hộ này vẫn chưa nộp tiền cho chủ đầu tư theo tiến độ dự án nên tiềm ẩn những rắc rối về pháp lý, có khả năng gây thiệt hại rất lớn về kinh tế cho các bên.

Rủi ro cũng không nhỏ

Trao đổi với PV về vấn đề này, ông M. - một vị cán bộ của UBND thị trấn Chờ nêu ví dụ, ở dự án khu nhà ở thị trấn Chờ có nhiều người nơi khác về nhận chuyển nhượng đất của người dân trong khi pháp lý của người chuyển nhượng chưa rõ ràng. Vị cán bộ giải thích, vì người dân bị thu hồi đất được hưởng đất dự án theo tỷ lệ 10% trên diện tích đất thu hồi, ngoài ra họ còn phải mua thêm một diện tích nhất định của chủ đầu tư để đủ một lô đất dự án.

Những hộ này thường chỉ mới trả tiền cho chủ đầu tư đối với diện tích theo tỷ lệ 10% mà họ được hưởng chứ chưa nộp tiền đối với diện tích mua thêm của chủ đầu tư. Như vậy, khi chuyển nhượng, người dân chỉ có một vài giấy tờ đối với một phần diện tích, còn phần mua thêm hầu như không có giấy tờ gì. Trong khi đó, chủ đầu tư đã nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách, đã có Giấy chứng nhận QSD đất đối với toàn bộ dự án…

Vị cán bộ cho biết thêm, toàn bộ việc chuyển nhượng này đều dưới dạng trao tay, giấy tờ chỉ có bên bán bên mua ký với nhau mà không được cơ quan có thẩm quyền nào chứng thực… “Như vậy, khi xảy ra tranh chấp, người chưa nộp tiền sẽ rất bất lợi chứ chưa nói đến việc lô đất đã chuyển nhượng chui” - ông M. nhận định.

Cũng về vấn đề này, luật sư Nguyễn Xuân Toán (Đoàn luật sư Hà Nội) cho biết, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định, một trong những điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất là mảnh đất đó phải có Giấy chứng nhận QSD đất (sổ đỏ). Giao dịch mua bán đất không có sổ đỏ thì không được coi là hợp pháp. Chính vì không được coi là hợp pháp nên các giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và các tranh chấp pháp luật.

Luật sư Toán phân tích, thứ nhất, nếu chưa có sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu. Nếu chưa có giấy chứng nhận QSD đất thì không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

“Các giao dịch chuyển nhượng đất đai khi chưa có giấy chứng nhận sẽ vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng. Trong trường hợp này, nếu các bên xảy ra tranh chấp và cần sự can thiệp của tòa án thì tòa án sẽ yêu cầu các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong thời hạn nhất định. Quá thời hạn quy định đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu, mục đích chuyển nhượng sẽ không đạt được”, luật sư Toán nhấn mạnh.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên trở về quyền sở hữu đất đai ban đầu. Các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải tiến hành bồi thường cho bên còn lại.

Thứ hai, người mua phải đối mặt với việc xảy ra tranh chấp. Người mua đất chưa có sổ đỏ không chỉ phải đối diện với các tranh chấp pháp lý từ người chuyển nhượng mà còn có thể gặp phải nhiều rủi ro khác khi xác định các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng nhà đất.

Thứ ba, người mua bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất. Khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua đất khó có thể thực hiện được các quyền với mảnh đất như quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho người khác hay thế chấp quyền sử dụng đất… theo đúng quy định của  pháp luật.

Về vấn đề người dân không nộp tiền theo tiến độ dự án, luật sư Nguyễn Xuân Toán cho rằng, việc mua bán chuyển nhượng bất động sản là thỏa thuận mang tính chất dân sự, chủ đầu tư và khách hàng đều phải thực hiện đúng cam kết. Nếu không tuân thủ đúng các điều kiện, đặc biệt là thời gian nộp tiền, khách mua nhà có nguy cơ mất tiền.

Trên thực tế có khách hàng đóng tiền được một vài đợt đầu rồi biến mất, đến khi chủ đầu tư thông báo chấm dứt hợp đồng mới hốt hoảng kêu cứu khắp nơi... Do đó, luật sư Toán khuyến cáo người dân ngoài việc chọn các chủ đầu tư có năng lực và làm ăn đàng hoàng thì bản thân người mua nhà cũng phải tuân thủ đúng các cam kết trong hợp đồng để tránh được rủi ro, thiệt hại và nhiều điều phiền toái khác.

T. Toàn