“Sốt” đất ở "miệng cò"

Từ sau Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện “sốt” đất dây chuyền, sốt đất theo hiệu ứng domino. Từ Bắc tới Nam, đều có địa phương xảy ra “sốt” đất. Ngay cả những địa phương thuần nông nghiệp, cũng “sốt” đất.

Giải mã hiện tượng “sốt” đất dây chuyền, mỗi chuyên gia đều có nhận định khác nhau. Trong đó, một số nguyên nhân chính là do cơ chế lỏng lẻo, thiêu cung thừa cầu, hoặc “sốt” đất ở “miệng cò”;....

Một trong những nguyên nhân khác, khiến “sốt” đất xuất hiện khắp nơi là do giới “cò” đất tung tin đồn, hoặc thổi phồng thông tin quy hoạch để thổi giá đất lên cao.

Sau Tết, các cơn “sốt” đất tại Bình Phước, Hạ Long, hay Đà Nẵng đã được xác định chỉ là chiêu trò của giới “cò” đất, nhằm tạo “sóng” trên thị trường. Giới chuyên gia nhận định, hiện tại đang là giai đoạn “thiên thời, địa lợi” cho “cò” đất tung chiêu.

Thứ nhất, sau 1 năm tương đối trầm lắng do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, giới “cò” đất trở nên “khát” dự án. Nên đã tích cực tạo “sóng”, nhằm đẩy giá đất lên cao.

Thứ hai, sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 13. Đồng thời, thị trường bất động sản vừa kết thúc chu kỳ phát triển 2016 - 2020, bước vào giai đoạn mới 2021 - 2025, thời điểm này sẽ có nhiều thông tin quy hoạch mới. Giới “cò” đất sẽ lợi dụng các thông tin quy hoạch, để tha hồ tạo ra “bẫy” sốt đất.

Thứ ba, sau 3 năm hạn chế cấp dự án mới, nhà đầu tư không biết rót vốn vào đâu. Lợi dụng tình trạng này, giới “cò” cũng tích cực tạo “sóng” để “bẫy” nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

GS.TS Đặng Hùng Võ: “Sốt” đất là do Luật Đất đai

Trong khi đó, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường cho rằng: “Cò” đất chỉ là một trong hàng loạt nguyên nhân khiến “sốt” đất “nổ” ra khắp nơi.

Theo ông Võ: Từ năm 2016 - 2020, Chính phủ đã chỉ thị 4 lần về sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên từ 2016 đến nay, Luật Đất đai vẫn chưa được sửa, và có lẽ đến 2023 mới có thể thực hiện sửa.

Hiện nay Luật còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Ông Võ cho rằng, Luật Đất đai có 4 yếu tố bất cập, tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản.

Một là đất nông nghiệp, hiện nay vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà giấy tay là chính.

Vấn đề thứ hai là phát triển nhà ở, hiện nay cũng có nhiều ách tắc. Hà Nội và TP.HCM là hai thị trường lớn nhất mà giai đoạn 2019 - 2020, mỗi năm chỉ phê duyệt được vài dự án. Đến tận gần đây, Chính phủ mới có Nghị định 148 gỡ vướng cho các dự án.

Vấn đề thứ 3 là ách tắc đối với các dự án bất động sản du lịch. Luật Đất đai hiện hành chưa có dòng nào về loại hình này.

Vấn đề thứ 4 là chuyện người nước ngoài mua đất tại Việt Nam. Làm sao chúng ta ngăn chặn được những hiện tượng mua chui số lượng lớn như báo chí truyền thông đã đưa tin?

Theo GS Đặng Hùng Võ: Tình trạng sốt đất xảy ra một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ.

“Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế”, ông Võ nói.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng có hai nguyên nhân tạo ra “sốt” đất. Thứ nhất, kênh đầu tư bất động sản vẫn rất hấp dẫn. Ông Hà cho rằng, bất động sản là kênh đầu tư mà người Việt tin tưởng, chỉ sau vàng và chứng khoán.

Thứ hai, nguồn cung bất động sản tại một số địa phương, như các thành phố lớn còn thiếu hụt đã đẩy giá bất động sản tăng cao.

Đáng chú ý, "sốt" đất không chỉ ở các khu vực có quy hoạch rõ ràng, có giấy phép xây dựng, mà "cơn sốt" còn xảy ra ở những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư trong làng xóm, thậm chí đất phi nông nghiệp như đất trồng rừng…

Những cơn sóng đó xuất hiện chủ yếu bởi các thông tin quy hoạch như sân bay, đường cao tốc giao thông, dự án của doanh nghiệp lớn.

Mặc dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng "sốt đất" đã tàn phá kinh tế, xã hội, công ăn việc làm của người dân… Những "cơn sốt" đất chúng ta đã chứng kiến ở Ba Vì, hay như mới đây ở Bình Phước... là những ví dụ điển hình.

Ông Hà cho rằng, trong những "cơn sốt" đất, ngoài cái lợi vẫn có những thiệt hại lớn cho các nhà đầu tư non trẻ, thiếu kinh nghiệm, đầu tư theo số đông: “Chúng tôi kiến nghị Nhà nước, lãnh đạo địa phương phải quan tâm và kiểm soát điều này”, ông Hà nói.

Còn theo nhận định của ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội: Hiện tại, lãi suất vay ngân hàng đang xuống rất thấp. Điều này đã tạo ra một động lực, để giới đầu tư vay vốn đầu tư vào bất động sản. Đây cũng là một trong những nguyên nhân tạo ra “cơn lốc sốt đất” trong thời gian qua.

Tuy nhiên, ông Powell cảnh báo, việc quá lạm dụng vào các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, nhất là hoạt động đầu tư “lướt sóng” sẽ rất dễ rơi vào thế “mắc cạn”.

“Một dự án phải mất vài năm để hoàn thiện, cho nên việc sử dụng đòn bẩy tài chính phải mất một khoảng thời gian nhất định để có lãi. Nếu không cân bằng được thời gian dự án hoàn thiện, nhà đầu tư sẽ đối mặt với việc không thể trả được tiền lãi định kỳ”, chuyên gia của Savills cho biết.

Việt Vũ