Nguồn cung tăng mạnh với sự đột phá của phân khúc hạng A

Theo báo cáo này của CBRE, thị trường văn phòng cho thuê đã bùng nổ nguồn cung trong năm 2023 với 132.000m2 diện tích cho thuê mới được hoàn thành tại Hà Nội và gần 170.000m2 tại TP HCM. Trong đó chủ yếu là văn phòng hạng A với các lợi thế về tiện ích, vị trí và giá thuê.

Dự kiến trong năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn với gần 128.000 m2. Trong khi đó, TP HCM dự kiến có thêm 130.000 m2 văn phòng hạng A, tăng 35% từ nguồn cung hiện tại.

Về giá thuê, tại thị trường Hà Nội lại có sự phân hóa giữa hạng A và hạng B. Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A tăng nhẹ 1,2% vào đầu năm và duy trì ổn định trong suốt năm, đạt mức 29 USD/m2/tháng. Mức giá tăng này chủ yếu đến từ một vài tòa văn phòng nằm tại khu vực trung tâm có kế hoạch cải tạo, nâng cao chất lượng dịch vụ.

Trong khi đó, giá cho thuê văn phòng hạng B trung bình tại Hà Nội giảm nhẹ 1,4% so với năm trước, chỉ còn 14,5 USD/m2/tháng, do có nguồn cung mới tại khu vực Đông Anh có mức giá thuê cạnh tranh.

Còn tại thị trường TP HCM, giá thuê của cả hai phân khúc lại tương đối ổn định, không có nhiều biến động, dù có nhiều dự án mới gia nhập thị trường. Các tòa nhà mới đi vào hoạt động trong năm vừa qua tại TP HCM đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt.

Theo thống kê của CBRE, trong cả năm 2023, TP HCM ghi nhận gần 80.000m2 diện tích văn phòng được hấp thụ và hơn 90% diện tích này đến từ bốn tòa nhà hạng A mới hoàn thành. Do đó, giá thuê văn phòng hạng A và hạng B duy trì ở mức 46 USD/m2/tháng và 25,8 USD/m2/tháng.

Báo cáo này cũng nhận định, khách thuê tại TP HCM thường có xu hướng tìm hiểu mặt bằng thuê khá sớm và sẵn sàng ký kết các thỏa thuận thuê trước khi tòa nhà đi vào hoạt động chính thức, nhằm tìm kiếm mức giá thuê tốt hơn. Trong khi các khách thuê tại thị trường văn phòng Hà Nội lại thường chỉ ra quyết định thuê khi tòa nhà đã đi vào vận hành ổn định.

Tỷ lệ văn phòng trống tăng so với cùng kỳ

Về tỷ lệ lấp đầy, cả hai thị trường đều ghi nhận tỷ lệ văn phòng trống tăng so với cùng kỳ do có nguồn cung văn phòng mới dồi dào. Tại Hà Nội, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B lần lượt là 20,7% và 17,5%, tăng 5,3 điểm phần trăm và 5,8 điểm phần trăm so với năm trước. Tại TP HCM, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B là 18,6% và 10,1%, tăng lần lượt 12,5 điểm phần trăm và 1,4 điểm phần trăm so với năm trước.

Knight Frank dự báo tỷ lệ trống ở cả hai phân khúc sẽ tiếp tục được duy trì ở mức hai chữ số, khoảng 20% với văn phòng hạng A và 14% với hạng B trong vòng ba năm tới, kéo theo giá thuê cũng chịu tác động sụt giảm.

Trong xu hướng dịch chuyển mặt bằng, các chủ toà nhà cho thuê cũng chủ động nâng cấp tiện nghi, hạ tầng cơ sở để tăng giá chào thuê, trước khi nguồn cung mới đổ bộ thị trường trong năm nay.

Nhận định về thị trường văn phòng trong năm 2024, chuyên gia của CBRE cho rằng, khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê.

Chỉ có một số ít các dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có các đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉ xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng… có thể tăng giá nhẹ trong năm tới. Đồng thời, trong các giao dịch thuê tương lai, việc thương thảo các điều khoản hợp đồng liên quan tới yếu tố xanh bền vững sẽ dần trở nên phổ biến hơn.